En Colombia, seis de cada diez contratos de arrendamiento son verbales

“Colombia es un país de arrendatarios, no de propietarios”, asegura Mario Ramírez, presidente de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), el gremio del sector inmobiliario en el país. 

En Colombia el 40,3 por ciento de los hogares vive en arriendo, alrededor de 7 millones de familias, mientras que 39 por ciento de los hogares son propietarios y alrededor de 14,5 por ciento residen en una propiedad con permiso del dueño pero sin realizar algún pago. 

Según Ramírez, en los últimos años ha cambiado el panorama inmobiliario en el país y ha cambiado a favor de los arriendos, por eso casi la mitad de la población en Colombia vive en un hogar de alquiler. “Este es un mercado que se autorregula, si una persona no puede adquirir una vivienda nueva o usada, por las razones que sean, existe la opción del arrendamiento” y esto, según Ramírez, va de la mano con el crecimiento de la propiedad horizontal. 

El presidente de Fedelonjas asegura que está relacionado también con el crecimiento de la propiedad horizontal en Colombia. “En vivienda urbana vemos que ya casi asciende al 50 por ciento la propiedad horizontal versus las casas, y cada vez va más en aumento”.

Contratos verbales, una realidad en el sector 

El sector inmobiliario no es menor en la economía nacional. Al año se mueven 55 billones de pesos entre arriendos de unidades residenciales y no residenciales, y aporta 8,8 puntos al PIB. Si se compara con otros sectores, no es un generador intensivo de mano de obra, pero emplea a cerca de 346.000 personas en diferentes actividades como el corretaje, arrendamientos y compraventa de viviendas. 

El 96 por ciento de los hogares que viven en arriendo pertenecen a estratos 1, 2 y 3, pero las familias también usan los arriendos como fuente de ingresos. “Las familias que derivan ingresos de un canon de arrendamiento en vivienda en un 85 por ciento son personas en los estratos 1, 2 y 3”, asegura también Ramírez. 

Por eso, un factor que preocupa es la contratación de los arriendos, pues cuando no se firman contratos se pueden hacer contratos verbales, una práctica altamente difundida en el país. “De diez contratos de arrendamiento, seis son verbales. Y si lo miramos por estratos socioeconómicos, los contratos verbales se concentran en mayor proporción en estratos 1, 2 y 3”, dice el presidente de Fedelonjas. 

Este tipo de contratos son válidos según la legislación nacional, según lo estipulado en el artículo 1547 del Código Civil, y sin necesidad de que exista un documento escrito que lo respalde. 

Para Ramírez este tipo de contratos no tienen seguridad jurídica y afectan tanto a los arrendadores como a los arrendatarios. “Al no firmarse un contrato o que sea sólo verbal no se respetan muchas condiciones, no hay un valor establecido, no se determina cómo se recibe el inmueble ni cómo se debe entregar, y eso lleva a que tanto arrendatarios como propietarios tengan perjuicios de toda índole”, asegura. 

Alza de precios y nuevas tendencias

Los arriendos son uno de los rubros que más pesa en la canasta de los colombianos. En los últimos años, debido a los altos niveles de inflación, los arriendos también han subido significativamente. 

La Ley 820, que es la que regula los arrendamientos en Colombia, especifica que el canon puede incrementarse máximo la inflación del cierre del año anterior. Así, a lo largo de 2024 los arriendos han subido hasta 9,28 por ciento, o por debajo de este porcentaje. 

“Cuando un propietario le dice a un arrendatario que va a incrementar el canon, lo permitido es máximo esa cifra de inflación, pero también se abre la posibilidad para que se dé un acuerdo entre las partes. Los contratos de arrendamiento son un acuerdo entre privados y existe la posibilidad de que se den negociaciones”, menciona el representante de las inmobiliarias. 

Sin embargo, esta no es la única presión en los precios. Según Ramírez, uno de los riesgos que enfrenta el sector en este momento es la caída en las ventas de vivienda de los últimos meses. “Eso incidirá directamente en que el día de mañana, cuando el stock de vivienda sea más bajo, haya menor oferta de vivienda y los precios puedan afectarse. No tener stock de vivienda va a repercutir en los inmuebles usados y eso puede disparar el precio de los arriendos”, dijo. 

El gremio, que celebrará este 21 y 22 de noviembre la edición número 40 del Congreso Nacional Fedelonjas, viene analizando las diferentes tendencias en el sector y cómo ha cambiado el panorama en el país. 

“La composición de los hogares ha cambiado mucho en la última década. En 2012 el porcentaje de viviendas que albergaban solo a una persona era del 13 por ciento, hoy los hogares unipersonales son alrededor del 23 por ciento”, señala. 

Los otros modelos de vivienda también están cambiando la manera en que viven los colombianos e incluso los precios de los arriendos. 

Entre ellos están los coliving, un modelo residencial comunitario con espacios comunes compartidos; la renta corta, utilizada en plataformas de turismo; el multifamily, que son construcciones residenciales cuyas unidades están destinadas a la renta y tienen un único propietario que puede ser un inversionista inmobiliario o una firma de inversiones, o incluso, la tendencia de inversionistas que adquieren viviendas que necesitan remodelaciones, las adecuan, y luego le dan una mejor salida en el mercado.