4 Octubre 2022

Ladrillos en la bolsa

Crédito: Freepik

Para invertir en finca raíz ya no es necesario pensar en un millonario crédito hipotecario. La coyuntura es una oportunidad para los fondos inmobiliarios que desde ya se perfilan como una opción de largo plazo, aprovechando la alta inflación.

Por: Alina Camacho Hauad

El sueño de muchos inversionistas es tener un ‘pedacito’ de tierra: un lote, una casa, un apartamento, una bodega, un local para poner en arriendo o quizá, una vivienda en otro país. La verdad, hoy el mercado de capitales ofrece oportunidades para que una persona pueda hacerse partícipe de una propiedad, gozar de las rentas del inmueble e incluso, ganar por cuenta de la valorización de este activo.

Las ventajas: invertir desde cuantías más pequeñas, a diferencia de comprar el total de una propiedad, ‘desentenderse’ del pago de impuestos, gastos de escrituración, administración y demás obligaciones asociadas a la tenencia de un inmueble; así como la posibilidad de diversificar un portafolio de inversiones, que según los expertos, debe incluir una parte de finca raíz, dependiendo de la situación particular del inversionista y de su perfil de riesgo. Además, los recursos son administrados por un gestor profesional especializado en la actividad inmobiliaria.

“Los fondos inmobiliarios hoy son una gran oportunidad para personas que realmente sean inversionistas de largo plazo y para quienes crean que las tasas de interés de largo plazo no son de 10%, sino mucho más bajas”, afirma Arnoldo Casas, director de Banca de Inversión en Credicorp Capital.

Aunque por ‘timing’ este no sería el mejor momento para invertir por cuenta del incremento en la tasa de intervención del Banco de la República -que va en 10% efectivo anual- y productos como los Certificados de Depósito a Término (CDT), que le “correrían la butaca”, lo cierto es que como estrategia de mediano y largo plazo, previendo que todo lo que suba tiene que caer, se constituye en una adecuada alternativa como estrategia de diversificación.

A pesar de que “invertir en ladrillo” se constituye en una especie de ‘seguro’ contra la inflación, hoy, muchos de los fondos inmobiliarios se están negociando por debajo de su precio en libros y eso pasa porque hay activos de muy bajo riesgo, como es el caso de los Certificados de Depósito a Término (CDT) al 15%. “Si los flujos futuros de los descuentos de los arrendamientos se descuentan a estas tasas es lógico que se produzcan desvalorizaciones, pero esto no va a ser permanente. Cuando las tasas de interés vuelvan a bajar, se va a producir el efecto opuesto”, comenta Casas.

A diferencia de otros activos que se deprecian y sufren las consecuencias del aumento de la inflación en el país -que para el último mes está proyectada en 11%- el sector de bienes raíces es de los que mejor se comporta con el incremento de los precios. Así, aunque los precios suban, el valor de las propiedades también lo hará.

“Actualmente existen fondos inmobiliarios en la bolsa que negocian 60% por debajo de su valor patrimonial, lo que sin duda los convierten en una buena opción de inversión”, afirma Juan David Ballén, director de Análisis y Estrategia en Casa de Bolsa.

¿Qué hay en la bolsa?

Para invertir en finca raíz hay opciones: hacerlo sobre planos, en viviendas ya construidas o a través del mercado de valores. Esta última opción es apropiada para quienes desean tener una participación en una propiedad, sin ‘encartarse’ con los costos asociados a la tenencia y que delegan en un gestor profesional, la administración de estos recursos.

De hecho, este tipo de inversiones ya han venido incursionando en la Bolsa de Valores de Colombia, de manera reciente: el primero en dar el paso fue el Patrimonio Autónomo Inmobiliario PEI, que se listó en la bolsa colombiana en agosto pasado.

PEI
Foto: BVC

El lanzamiento del fondo PEI en la Bolsa de Valores de Colombia en agosto pasado, es una de las grandes apuestas de los fondos inmobiliarios en el mercado accionario. En la foto de izquierda a derecha: Andrés Ruiz, VP de PEI Asset Management; Jairo Corrales, presidente de PEI y Juan Pablo Córdoba, presidente de la bvc.

Se trata de un vehículo de inversión inmobiliaria que renta sus activos a más de 1.800 arrendatarios y que al 30 de junio de 2022 reportó un portafolio con cerca de 1.15 millones de metros cuadrados de área arrendable en 32 ciudades y municipios del país avaluados en más de $8 billones. De un total de 4.700 inversionistas, se calcula que 3.600 son personas naturales.

El título se lanzó con bombos y platillos, a pesar de la fuerte expectativa de crecimiento del título, que en los últimos días se cotizó cerca de los $44.150; muy por debajo de su valor patrimonial.

“Existe un descuento entre el valor fundamental y el de mercado y que para un inversionista de alto perfil de riesgo o bajas necesidades de liquidez haría sentido, encontramos varios activos y empresas en el mercado con descuentos similares, lo que requeriría unos mejores rendimientos del mercado de renta variable (acciones) en general para que la oportunidad de inversión en vehículos inmobiliarios se traslade a valorizaciones de estos títulos”, afirma Felipe Campos, gerente de Inversiones en Alianza.

A pesar de la coyuntura para la renta variable, otro emisor inmobiliario se listó en la Bolsa de Valores de Colombia. Se trata del fondo costarricense Gibraltar, que permite hoy a un inversionista invertir, no solamente en el sector inmobiliario de ese país, sino en un activo denominado en dólares. Este fondo tiene activos bajo administración por USD$437 millones, un área arrendable de 209.000 metros y 1.054 inversionistas.

¿Por qué Colombia? La decisión del fondo por incursionar al mercado accionario local, se soporta en las posibilidades que se abren con el proyecto de integración de las bolsas de Lima, Santiago y Colombia, que se traduce en la posibilidad de contar con un mercado más líquido, con más de 527 acciones y una oportunidad interesante de diversificación de mercados y sectores de la economía. “Además de actuar como un seguro contra la inflación, tiene un mecanismo de protección cambiaria al estar denominado en dólares: es una mezcla que le presta al inversionista una protección patrimonial y otra en el ingreso”, afirma Jaime Ubilla, gerente general de Improsa, sociedad que administra los fondos de inversión SAFI y creador del fondo Gibraltar.

Hay un tercer actor hace aún más interesante analizar las posibilidades de crecimiento de los fondos inmobiliarios, que vivieron un fuerte período de vacancia como consecuencia de la pandemia: se trata de la Titularizadora Colombiana, que entrará con el fondo TIN a la bolsa colombiana.

Según el presidente de la entidad, Andrés Lozano, la entidad definiría, en el último trimestre de este año, la decisión de pasar su fondo de renta fija a la rueda accionaria de la bolsa colombiana y lograr que el inversionista ‘de a pie’ pueda conseguir títulos con un precio de arranque por unidad cercano a los $25.000.

Se trata de un fondo valorado casi en medio billón de pesos, con cuatro años en el mercado y una rentabilidad cercana a 20% en lo corrido del año. “Queremos seguir creciendo de manera rigurosa través de la compra de activos de alta calidad. Tenemos al menos 100 inmuebles distintos y con un 27% del portafolio invertido en bodegas, 17% en oficinas y el resto en locales comerciales en zonas estratégicas. En la medida en que se entre a la rueda de renta variable se pueden conseguir inversionistas afuera, no solamente locales y gracias a la integración con las demás bolsas”.

Protegerse de los ciclos inflacionarios a través de la inversión en inmuebles también se constituye en una estrategia para temporadas difíciles como la actual.