Compraventa de vivienda: calcule el costo de la transacción

Avalúo inmobiliario

Lo primero que debería saber es cuánto vale la propiedad que se está negociando. Si desea conocer su valor real, tendrá que hacer un avalúo inmobiliario con el que se determinará el valor comercial de la vivienda. Si es nueva, este gasto lo pagará el comprador; si es usada, se pagará por partes iguales entre los interesados. Para calcular el precio de un avalúo –el cual es optativo y no constituye un requisito para la compraventa–, tenga en cuenta que los servicios del perito cuestan alrededor de $300.000 cuando la propiedad es de menos de cien millones de pesos. Si su precio es mayor, se cobra una tarifa base de aproximadamente $300.000 y $1.000 adicionales por cada millón registrado en el avalúo. De este modo, si su vivienda fue avaluada en 300 millones de pesos, este servicio terminaría costando $600.000. 

Certificado de tradición y libertad

El certificado de tradición y libertad es un documento indispensable a la hora de llevar a cabo la compraventa de su vivienda. Allí está contenido el historial de propietarios del inmueble y los respectivos reportes jurídicos relacionados. Es importante revisar este documento, ya que en él podrá obtener información relevante sobre las transacciones realizadas con la propiedad en cuestión, como hipotecas o embargos que deben estar saldados al momento de la transacción.

Lea cuidadosamente la descripción de la propiedad para saber a qué régimen está sometida, es decir, si es propiedad horizontal o desenglobe. Este último es el registro de modificaciones de las características de un predio: puede ser la división de un inmueble, modificación de linderos o unión de varios inmuebles. Si usted es el comprador, asegúrese de que el predio sea concordante con la información del certificado de tradición y libertad. Este documento se puede solicitar en línea o en las oficinas de la Superintendencia de Notariado y Registro, y tiene un costo de $16.100 en formato digital o $17.100 en físico. 

Promesa de compraventa

Al conocer el valor comercial del inmueble que quiere negociar y está interesado en venderlo o adquirirlo, el primer paso para establecer el vínculo comercial entre las partes es una promesa de compraventa, que consiste en un contrato celebrado entre las partes, con el compromiso de llevar a cabo el negocio y con penalizaciones por incumplimiento. El contrato normalmente lo realiza un abogado que podrá cobrar honorarios, téngalo presente cuando solicite los servicios de un profesional. Además, deberá pagar los gastos notariales por autenticar el documento. Estos tienen un costo de $2.000 por firma. No es mucho, pero va sumando. La promesa de compraventa se establece no solo en el papel, sino que se acostumbra ‘pisar el negocio’ con el 10% del valor comercial del inmueble, un pago conocido como arras. Si durante el lapso que transcurre entre la firma de la promesa de compraventa y la firma de las escrituras el comprador desiste de la transacción, el vendedor no está en obligación de devolver las arras. 

Gastos notariales

Al echar a andar el proceso de compraventa, tenga en cuenta que debe llevar a cabo la escrituración del predio, lo cual tiene un valor notarial del 0,54% del valor comercial de la vivienda. Es decir, si la propiedad vale 300 millones de pesos, el valor de la escritura será de $1.620.000, que se paga en partes iguales por el comprador y el vendedor del inmueble el mismo día del trámite. 

En negocios inmobiliarios, la retención en la fuente se rige por el estatuto tributario colombiano, que fija una retención del 1% como adelanto del impuesto de renta. El vendedor del inmueble es quien asume el costo de la retención y debe pagarlo en la notaría donde se suscriba la escritura pública de venta. Una recomendación que se le hace a quien está vendiendo su activo es revisar atentamente la normativa vigente (Decreto 1625 de 2016) y los descuentos en la retención a los que puede optar dependiendo de sus condiciones personales y el uso que le haya dado al inmueble que está transando. 

Costos de registro

En este punto debemos tener en cuenta dos valores adicionales establecidos por ley. El impuesto de beneficencia y el registro inmobiliario. Estos costos son necesarios para legalizar la propiedad del predio ante las autoridades pertinentes. 

La reglamentación tributaria colombiana establece el impuesto de beneficencia, con el que se busca recaudar fondos para el departamento donde se ubica el predio. El valor de dicha tributación es del 1% del valor de la venta del predio y lo asumirá el comprador. Si continuamos con el ejemplo del predio de 300 millones de pesos, el comprador, en este caso, deberá pagar $3.000.000 al departamento por impuesto de beneficencia y este pago será mandatorio para poder registrar la propiedad a su nombre.

El registro, por su parte, es un valor que se genera por el gasto administrativo requerido para hacer la inscripción del predio en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos donde reposan los documentos que acreditan la propiedad de su vivienda. El costo de este registro es de 1,67% del total de la venta y será asumido por el comprador. Si su vivienda es de 300 millones de pesos, el monto que deberá cancelar por registrar su activo será de $5.010.000. No pierda de vista este trámite que es de la mayor importancia y representa un gasto para el nuevo propietario. 

Otros gastos

Si la compraventa del predio se tramita a través de una inmobiliaria, tenga en cuenta que el vendedor tendrá que pagar la comisión establecida entre las partes. De igual manera, si obtuvo asesoría legal de un abogado, también deberá incurrir en gastos por honorarios. 

Saque su calculadora y haga un listado de los valores correspondientes tanto al comprador como al vendedor. De esta forma, evitará dolores de cabeza por gastos adicionales que no tenía presupuestados. 

Peso a Peso, Paso a Paso es una colaboración periodística entre Cambio y Bancolombia para la educación financiera.