19 Noviembre 2022

Inversión en Miami: ¿es este el mejor momento?

Pese al dólar alto, muchos colombianos están comprando propiedades en el sur de la Florida. Así funciona este mercado inmobiliario en el estado de mayor desarrollo y perspectiva para los inversionistas.

Manuel Pérez es un paisa que desde hace un tiempo está invirtiendo en el mercado inmobiliario en Miami. Lo hace para diversificar sus inversiones y ya ha comprado tres propiedades: una casa construida y otras en obra. De esas ya vendió una. “La compré en 168.000 dólares y la vendí en 230.000 dólares. Neto gané 60.000 dólares, menos impuestos. Las otras las tengo arrendadas por 2.500 y 2.000 dólares, respectivamente”.

Como él, muchos colombianos están buscando cómo invertir en finca raíz fuera del país, en especial en Miami. Y ante ese interés, los agentes inmobiliarios han inundado las redes sociales con sus anuncios que dicen “protege tu patrimonio”. 

Algunos de ellos, incluso, vienen con sus asesores a las más importantes ciudades del país y organizan eventos en los que no solo les muestran los proyectos a los potenciales clientes, sino que les permiten hablar con un equipo de abogados, asesores crediticios y expertos en visas que los acompañan.

La respuesta ha sido sorprendente. Lorena Plaza, una agente inmobiliaria que hace estos eventos en el país, relata que algunos clientes se interesan de tal manera que invierten sin necesidad de viajar a la Florida. 

En su última visita estuvo con su equipo en Cúcuta y Bogotá y hoy están cerrando alrededor de 60 negocios producto de estas charlas. La gente se siente temerosa al principio, pero cuando estos profesionales los orientan, quedan asombrados de la facilidad del proceso.

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Los #1

Como Lorena, Andrés Ortiz es agente inmobiliario de la Florida. Dice que Colombia es el número uno en compra de inmuebles en este lugar, y aclara que el auge viene de tiempo atrás. “El colombiano siempre ha querido tener propiedades en Miami por la cercanía, el clima y los eventos”. 

Con el dólar por las nubes cualquiera podría decir que comprar inmuebles en esa divisa es descabellado, pero ellos opinan lo contrario. Ortiz dice que “en la Florida las características del mercado, independientemente del gobierno de turno, son mejores, si se comparan los índices de inflación y valorización de los inmuebles en ambos países”. 

Cada proyecto tiene una estructura de pago diferente, pero todo cliente debe contar con el 30 por ciento de la inversión. La mayor parte de los inmuebles comienzan en los 400.000 dólares. “Eso significa que se necesitan 130 mil dólares en efectivo para iniciar el negocio”, dice Ortiz.

Algunos compran sin crédito hipotecario porque ya tienen el dinero; pero los que no, tendrán que apalancarse con un préstamo bancario, y el sistema financiero permite a los extranjeros tomar créditos hasta por 70 por ciento del precio de la propiedad.

La valorización es la clave

De acuerdo con estadísticas y estudios de la Asociación de Realtors, en el área del sur de la Florida la valorización anual de un bien inmueble en este momento es de 9%. Esto quiere decir que al final del año, con esa tasa un inmueble de 400.000 dólares terminará en 436.000 dólares. 

Lo interesante es que “esa valorización se da sobre todo el inmueble, aunque usted invierta una cantidad inferior a ese valor total”, explica Ortiz.

Las propiedades en planos han tenido un gran atractivo pues permiten flexibilidad en los pagos. Además, según Lorena, en Lista 0 obtienen valorización en la medida en que los precios suben, con lo cual los primeros compradores se benefician. “Hay proyectos en lista 3 que todavía tendrán una buena valorización”.

Además de la valorización de las propiedades, el inversionista puede arrendar los inmuebles bajo el modelo de renta corta, que impuso Airbnb y que llevó a muchos a preferir un apartamento o una casa que alojarse en un hotel, pues si viajan con la familia les resulta más cómodo este arreglo porque les permite contar con habitaciones para todos y cocina con comedor. 
 
Esta modalidad ofrece la opción de cobrar más en temporadas altas. Y como Miami se ha convertido en sede de eventos relevantes, no solo en Estados Unidos sino en el mundo —como la Fórmula 1 que atrae a millones de turistas cada año—, el flujo de visitantes asegura una buena ocupación a excelentes precios. “Con la Fórmula 1 todo se pone caro desde dos días antes”, dice Ortiz.

De esta forma, el foco principal del algunos es invertir para esperar una valorización en el mediano y largo plazo, pero resultan además generando una rentabilidad anual, dependiendo de las características del proyecto y de su localización.

Endeudarse en dólares

La prudencia indicaría no endeudarse en dólares pues, como todos saben, está alto, y las tasas de interés en Estados Unidos también han subido para controlar la inflación. Pero ante ese argumento Lorena responde: “¿Altos comparado con qué? Colombia tiene intereses más altos de los que tenemos aquí”. 

Explica que en Estados Unidos los intereses bajaron mucho durante la pandemia y esta subida es, por lo tanto, una especie de corrección necesaria. “No es que estemos en una situación desfasada”, dice Lorena. Comparadas con las de Panamá, que están al 10 por ciento, en Estados Unidos estamos en 6,8 - 7,5, que son créditos a tasas aún accesibles”.

Ortiz es consciente de que en la medida en que las tasas de interés suban en el país del norte, la inversión se puede complicar. Si lo hacen demasiado, la rentabilidad del inmueble no va a ser suficiente para cubrir el valor de la cuota, “pero hemos hecho cálculos hasta con tasas del 11 por ciento y todavía sigue existiendo un punto de equilibrio”.

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La motivación para invertir

Muchos creen que los compradores colombianos son ultra millonarios colombianos, pero la realidad es que hay de todos los perfiles, desde gente joven con ahorros, como Manuel Pérez, hasta inversionistas profesionales. Están también los que buscan una segunda opción de vida y ven a Miami como el sitio para migrar en cualquier momento. El denominador común de todos, eso sí, es la búsqueda de una mejor rentabilidad de su plata. 

Ortiz señala que el foco debe estar en la inversión inmobiliaria y no en la depreciación de la moneda colombiana porque la devaluación es un tema puntual que se presenta hoy, pero del que nadie sabe qué va a pasar mañana. “El punto final es la inversión inmobiliaria, tener una propiedad valorizada”. 

Aún así, es difícil ignorar ese aspecto. Hace cinco meses un inversionista que compró con el dólar a 4.000 pesos ha ganado por esa vía una buena cantidad de plata.

Lorena sí cree que el dólar es parte del atractivo que buscan los compradores. Admite que dicha moneda está cara, pero sigue siendo negocio invertir en Miami en dicha divisa. “El dólar más caro es el que no se compra hoy”. 

Lo dice porque desde que empezó en este negocio, hace 26 años, el pretexto de muchos era que el dolor estaba costoso, y hoy hablamos de un cambio de casi 5.000 pesos. “Siempre el dólar va a estar más caro en el futuro”. 

Ella les menciona a sus clientes tres factores clave por los cuales invertir: la dolarización, la rentabilidad y la valorización. También les hace cinco preguntas para entender mejor el perfil de sus clientes: qué quiere, para qué, en dónde quiere la propiedad, cuándo la quiere (muchos prefieren en un año mientras otros la necesitan ya) y si va a sacar préstamo, y de ser así, por cuánto lo quiere. “Con eso, ya sé que ofrecerle”. 

Estos profesionales acompañan a sus clientes en todos los frentes, desde las cuestiones tributarias hasta préstamos, aperturas de cuentas LLC, y la posibilidad de obtener visas de inversionista o residencia. Quienes quieren obtener una visa de inversionista tiene varias alternativas, pero la más sencilla es comprar tres o cuatro propiedades. “La pueden conseguir a partir de 200.000 dólares. 

Clientes como Manuel Pérez no se arrepienten de haber invertido allá. Para él, ha sido un buen negocio y una manera de diversificar pues, como lo asegura, “no se pueden tener todos los huevos en la misma canasta”.

Peso a Peso, Paso a Paso es una colaboración periodística entre Cambio y Bancolombia para la educación financiera.