Inversionistas continúan comprando viviendas en busca de rentabilidad gracias a la valorización

Convertirse en propietario de una casa o apartamento en Colombia, además de ser un objetivo aspiracional para muchos, siempre ha sido considerado como una gran opción de inversión. Independientemente de la capacidad adquisitiva de las personas, estos activos tienden a lograr altas valorizaciones con el tiempo y es posible generar ingresos adicionales alquilándolos.

De acuerdo con la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), en el país se venden entre 150.000 y 200.000 viviendas nuevas al año. Actualmente, de acuerdo con la misma entidad, hay más de 340 proyectos que ya han logrado punto de equilibrio, es decir, que han conseguido la financiación suficiente para garantizar su culminación. Esto equivale a más de 100.000 viviendas que arrancarían construcción próximamente para ser entregadas durante los próximos dos años, generando así más de 200.000 empleos.

No obstante, la vivienda usada también se ha consolidado como una opción atractiva de inversión, especialmente en 2023, dado que la inflación y las altas tasas de interés han vuelto más costosa la compra de vivienda nueva. En ese sentido, de acuerdo con la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), en lo corrido de este año se han vendido 10% más viviendas usadas que en 2022, cuando el total del año cerró en 18.000 unidades.

De hecho, señalan que la vivienda usada es considerada un activo refugio para las personas que buscan blindar su patrimonio de la alta inflación, pues al adquirirla se garantiza que el dinero invertido no pierde valor en momentos de volatilidad. Además, usualmente se requiere una menor intermediación de los bancos, con créditos más pequeños, de modo que el impacto de las altas tasas de interés es menos perceptible, lo cual se ha vuelto especialmente relevante, ya que por ejemplo en julio el tope de la tasa de usura quedó en el 44,04%.

Luis Aurelio Diaz, presidente del Grupo Oikos, explica que, en las condiciones macroeconómicas actuales, un inmueble nuevo en el país puede llegar a tener una valorización de entre el 10% y 12% anual, “a lo que se podría sumar lo que rentaría el activo, que puede ser de un 6% o 7% al año. Si bien es posible que, a medida que la inflación disminuya, la valorización sea menor, siempre el porcentaje de ganancia rondaría entre el 12% y 15% al año entre valorización y renta”. 

Así mismo, Díaz señaló que el segundo semestre del año puede ser un momento estratégico para adquirir vivienda en el país, ya que actualmente hay altas valorizaciones y cuando el inmueble sea entregado, 10 o 12 meses después de concretar un negocio en un proyecto sobre planos, el inversionista puede encontrar tasas de interés más competitivas en el sector financiero que las actuales, pues se espera que bajen gradualmente.  

Sobre esto, Alfredo Barragán, especialista en banca, señala que “el nivel de rentabilidad que se puede lograr con una vivienda depende de muchos factores. Tales como: si es usada o nueva, la ciudad y zona donde esté ubicada, si es de interés social o no, si se adquiere usando subsidio a la cuota inicial o a la tasa de interés, si se va pagando sobre planos o si ya está construida cuando se hace el negocio, entre otros. Sin embargo, a nivel general, los inmuebles suelen valorizarse por encima de la inflación, por lo que se consideran una gran opción de inversión que brinda mucha seguridad”. 

Ahora bien, como inversionista interesado en poner en alquiler un inmueble, debe considerar también en qué modalidad desea hacerlo, si de renta corta, para ofrecerlo por temporadas vacacionales, semanas o días; o si de renta larga, por más de seis meses o por años. Esto es importante, pues desde antes de comprar puede adaptar su búsqueda según sus expectativas de rentabilidad. 

Sin duda, la renta corta se ha popularizado en los últimos años gracias a portales como Booking o Airbnb, que permiten conectar a oferentes y usuarios a través de internet, brindando ciertas garantías para ambas partes. Esta modalidad puede generar un ingreso adicional para el arrendador, ya que puede cobrar una tarifa más alta por noche que si se arrendara durante un mes.

Lo anterior, por supuesto depende de la demanda de alquileres que haya para el sector en el que está ubicado el inmueble. Otra ventaja asociada es que permite tener mayor flexibilidad, por lo que se puede utilizar el inmueble mientras no esté alquilado. No obstante, trabajar de esta forma también requiere más tiempo, como por ejemplo para limpiar, atender las dudas de los interesados y entregar y recibir el inmueble.

De acuerdo con Xavier Cárdenas, CEO de Welcome Travel, una empresa que se encarga de administrar servicios de renta corta en el país, alquilar inmuebles de esta forma puede tener una rentabilidad superior a la forma tradicional de entre el 25% y 40%, dependiendo de la ciudad.

Además, asegura que este segmento de mercado representa entre el 16% y 18% del alojamiento en el país y que en 2022 más de ocho millones de personas hicieron uso de estos servicios en el país.  

Así mismo, según un informe de Grand View Research, este mercado se expandirá a una tasa de crecimiento anual del 5,3%, entre 2023 y 2030 y en la actualidad habría más de 800 millones de turistas en todo el mundo utilizando plataformas de rentas cortas para hospedarse mientras recorren el mundo, lo cual ha sido impulsado en gran medida gracias al incremento del trabajo remoto tras la pandemia. 

En cuanto a la renta de larga duración, la principal ventaja es que el arrendador puede obtener un ingreso estable mensualmente, empleando muy poco tiempo o teniendo la posibilidad de delegar esas funciones a una inmobiliaria.

Así mismo, el aseo y el pago de los servicios públicos, corre por cuenta del inquilino quien, con el paso del tiempo, puede sentirse más involucrado con la manutención de la vivienda y cuidarla con mayor compromiso. Aunque, claramente, todos los arreglos que se requieran deben ser asumidos por el propietario. 

De acuerdo con Camacol, en 2022 más del 45% de los habitantes del país vivían en arriendo o subarriendo y, de esta población, el 73% habitaba apartamentos, seguido del 20,7% que elegía las casas y el 6,3% que rentaba habitaciones. 

En cuanto a la oferta de vivienda nueva, Díaz explica que más del 60% de los inmuebles que se están vendiendo miden alrededor de 35 o 40 metros cuadrados, por lo que están pensados para que se puedan ofrecer en formatos de renta corta o, en el caso de la renta de larga duración, para que sean son tomados por personas solteras o parejas. El porcentaje restante, corresponde a viviendas de tres habitaciones o más que generalmente son habitadas por familias y que, en el caso de ser alquiladas, se hacen acuerdos de largo plazo. 

Finalmente, para quienes estén buscando alternativas al mercado local, los expertos recomiendan explorar proyectos en los Estados Unidos. Específicamente en la Florida, donde los colombianos ya se han convertido en clientes importantes y, de hecho, en 2022 fueron los segundos compradores más relevantes de inmuebles al sur de ese estado.De acuerdo con la Asociación de Realtors de Mamia, Colombia lleva 15 meses registrando la mayor cantidad de búsquedas de vivienda en Miami, por encima de México, Canadá, China y España. Las ciudades del país de donde provienen más búsquedas son Bogotá y Medellín. 

Actualmente, la economía de la Florida está en auge y se ha convertido en la decimoséptima economía más grande del mundo. Adicionalmente a esto, se están desarrollando proyectos importantes que hacen que la ciudad tenga una proyección aún más prometedora. Por estas razones, las propiedades están logrando una valorización anual de alrededor del 10%. 

“Estas inversiones son muy interesantes para los colombianos porque ofrecen una alta rentabilidad, una baja carga tributaria y una diversificación del riesgo cambiario. Si bien no es una opción para todos los públicos, pues se estima que el capital mínimo para entrar a ese mercado es de unos US$100.000, la cercanía geográfica en comparación con otros países y la seguridad jurídica son muy atractivas”, aseveró Barragán.