Así funciona el crédito hipotecario y el leasing en Colombia

Adquirir vivienda propia sigue siendo uno de los principales sueños de los colombianos, sin embargo, el costo de los inmuebles hace que muchas personas necesiten ayuda financiera para lograrlo. En Colombia, las dos formas más comunes para financiar la compra de una vivienda son el crédito hipotecario y el leasing habitacional. 

Según el DANE, durante el primer trimestre de 2025, se desembolsaron 6.584.926 millones de pesos para compra de vivienda, de los cuales 5.434.762 millones fueron créditos de vivienda y 1.150.164 millones fueron leasing habitacional.

Aunque a menudo se confunden, funcionan de manera diferente, y elegir entre uno u otro puede marcar una gran diferencia según el perfil financiero del comprador.

¿Qué es un crédito hipotecario?

Según Asobancaria, un crédito hipotecario es un préstamo que una entidad financiera otorga para que una persona compre un inmueble. Desde el inicio, el inmueble está a nombre del comprador, pero queda “hipotecado” al banco como garantía. Es decir, si la persona no paga la deuda, el banco tiene derecho a embargar la propiedad.

Al solicitar un crédito hipotecario es posible elegir entre dos modalidades principales de tasa de interés:

• Tasa fija: la cuota mensual se mantiene estable durante todo el plazo del préstamo, lo que permite una mayor previsibilidad de pagos y facilita la planeación financiera.
• Tasa variable: la cuota puede subir o bajar según los movimientos del mercado, ya que la tasa se ajusta a indicadores como la DTF (Depósitos a Término Fijo) o la UVR (Unidad de Valor Real).

¿Cómo funciona un crédito hipotecario?

• El banco presta un porcentaje del valor del inmueble (usualmente entre el 70 por ciento y el 80 por ciento).
• El comprador paga una cuota mensual durante un plazo que puede ir hasta los 30 años.
• Las cuotas incluyen intereses, seguros y otros costos relacionados.

Entre las principales ventajas del crédito hipotecario está el hecho de que el comprador se convierte en propietario del inmueble desde el inicio, lo que le permite aplicar a subsidios de vivienda ofrecidos por el Gobierno y acceder a beneficios tributarios, como la deducción de intereses en la declaración de renta. 

Sin embargo, varias fuentes como OIKOS y Credifamilia indican que la mayoría de los bancos colombianos solicita una cuota inicial que oscila entre el 20 por ciento y el 30 ciento del valor total de la vivienda.

Para acceder a un crédito hipotecario el comprador requiere de un historial crediticio favorable, estabilidad laboral y, en caso de incumplimiento en el pago de las cuotas, puede perder la propiedad.

¿Qué es el leasing habitacional?

El leasing habitacional, también conocido como arrendamiento financiero con opción de compra, es una modalidad en la que una entidad financiera adquiere el inmueble y se lo arrienda al cliente a cambio del pago de un canon mensual. Al finalizar el contrato, el cliente puede optar por renovarlo, comprar la vivienda pagando un valor pactado o devolver el inmueble.

Entre las ventajas del leasing habitacional está que, a diferencia del crédito hipotecario, no suele requerir una cuota inicial alta, lo que facilita el acceso a la vivienda para quienes no cuentan con un ahorro considerable. También permite habitar el inmueble sin necesidad de que esté a nombre del cliente desde el inicio.

Sin embargo, durante la vigencia del contrato, el arrendatario debe asumir gastos de seguros, impuestos y mantenimiento.

¿Cómo funciona el leasing habitacional?

• El cliente elige el inmueble, busca el proveedor y solicita el leasing a una entidad financiera.
• La entidad evalúa la capacidad de pago y la viabilidad del contrato.
• Si se aprueba, la entidad compra el inmueble y firma con el cliente un contrato de arrendamiento con opción de compra.
• La entidad le transfiere un anticipo al proveedor del inmueble y el cliente debe asumir el pago de los impuestos correspondientes al adelanto.
• El cliente paga cánones mensuales por el uso del inmueble.

Al finalizar el contrato, el cliente puede ejercer la opción de compra.

La decisión entre crédito hipotecario o leasing depende del perfil financiero de cada persona. Si usted tiene ingresos estables, capacidad de pagar una cuota inicial y desea ser dueño del inmueble desde el inicio, el crédito hipotecario puede ser la mejor opción. 

En cambio, si prefiere flexibilidad, aún no cuenta con los recursos para una compra directa o prefiere que la propiedad no esté a su nombre, el leasing habitacional es una alternativa viable.