Denuncian gran estafa en proyectos de construcción élite en el país 

Pablo Trujillo es “el fiduciario con más experiencia en Colombia”. Así se lee en la página web de su empresa, Acción Fiduciaria, en la que se agrega que “ha sido generador de gran parte de los productos fiduciarios hoy existentes” y que ha participado en grandes proyectos como el Club el Nogal y El Metropolitan en Bogotá, y centros comerciales como Hacienda Santa Bárbara y Atlantis Plaza, entre otros.

Sin embargo, hay proyectos que no se mencionan en esta parte de la página de la compañía, pero que sí resonaron a nivel nacional y que terminaron en polémica, como el BD Bacatá de Bogotá, el Arena Bogotá y el Centro Comercial Marcas Mall en Cali. El común denominador entre estos proyectos es que a los inversionistas les prometieron el cielo, pero los proyectos no fueron tan exitosos y terminaron perdiéndolo todo. 

CAMBIO revela una nueva historia, que parece calcada de los casos anteriores, pero que compromete un nuevo proyecto: el lujoso hotel Karmairí, ubicado en la zona norte de Cartagena. En él también está la mano de Trujillo y la de una promotora que está en liquidación y que no tiene cómo responder a los inversionistas. 

• ¿FAMOSA FIDUCIARIA O ESTRUCTURA CRIMINAL?

Los inversionistas del Karmairí denuncian que Trujillo tiene un sofisticado esquema de corrupción empresarial en el que siempre pierden quienes invierten y gana Acción Fiduciaria, que es la encargada de recoger y administrar el dinero de los proyectos ofertados por distintas promotoras. Hay más: dicen que lo que pasó en Karmairí corresponde al mismo modus operandi que Trujillo habría usado en otros proyectos que fracasaron. 

Según la denuncia, cuando el proyecto fracasa aparece una empresa que les ofrece a los inversionistas comprar los derechos fiduciarios por la mitad de lo que les costaron. Resulta que, en esa compañía, también tienen sus tentáculos Trujillo y su hija.

El señalado niega que se trate de algo sistemático. Dice que son casos aislados que no pueden mirarse en conjunto y advierte que los inversionistas que lo denunciaron lo quieren extorsionar.

Así fracasó el proyecto del hotel Karmairí

El hotel Karmairí era un pequeño y exitoso hotel boutique solo para adultos que en 2013 llamó la atención de un grupo de personas que decidieron invertir para expandirlo y volverlo uno de los “121 mejores hoteles del mundo”. Así se lo ofrecieron a los inversionistas.

Para hacerlo realidad, Mauricio Martínez, Sandra Patricia Vernal, Ignacio Altuna y María Patricia Porras, todos denunciados, crearon la Promotora Karmairí S.A.S. Luego, para vender el proyecto bajo el modelo de derechos fiduciarios, buscaron como socio a Acción Fiduciaria, que se encargaría de captar los recursos y administrarlos. Allí es donde entra Trujillo.

Con la compra de los derechos fiduciarios, los inversionistas no son dueños de una unidad inmobiliaria sino de una participación del negocio final (hotel). En otras palabras, son propietarios de una fracción del fideicomiso materializado en el inmueble. Así las cosas, los captados se convierten en dueños del proyecto por participación y el fideicomitente (la promotora) asume la construcción. La fiduciaria se encarga de captar y administrar los recursos para cumplir con las promesas.

Con ese modelo escogido, el 6 de marzo de 2014, la Promotora Karmairí S.A.S. y Acción Fiduciaria constituyeron el contrato de fiducia mercantil Fideicomiso Hotel Spa – Karmairí, que incluyó el lote, la construcción y los dineros de los inversionistas.

Los denunciantes afirman que nadie habría invertido en el proyecto de no ser porque una prestigiosa empresa como Acción Fiduciaria estaba involucrada. 

Bajo ese modelo de negocio, la estrategia de ventas, liderada por la Promotora Karmairí S.A.S., prometió casi una quimera: una inversión 100 por ciento segura amparada en la confianza de un esquema fiduciario, lo mismo que rentabilidades atractivas muy superiores al mercado inmobiliario de la zona, la participación en uno de los 121 nuevos mejores hoteles del mundo, y que la operación del hotel la haría “una cadena hotelera de talla internacional, con amplia y reconocida experiencia en resorts de lujo”.

En el proyecto participaron más de 850 inversionistas y se vendieron 1.044 derechos fiduciarios. La idea era que los inversionistas recibieran jugosas utilidades tras la entrega del proyecto que, según estimaciones iniciales, tendría un costo de 54.768 millones de pesos. El hotel tendría 154 habitaciones y más de 16.600 metros cuadrados de área construida. La obra comenzó en 2014.

Las promesas incumplidas

El hotel se terminó en 2017, pero estaba muy lejos de lo prometido. Tenía menos habitaciones y parqueaderos, hubo costos exorbitantes en cuotas extraordinarias a los inversionistas para sostener la operación, no había un operador que tuviera experiencia en resorts de lujo, y nunca entró en los 121 mejores hoteles del mundo. 

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Además, dicen los denunciantes, la planta de tratamiento de aguas residuales no se hizo como se planteó en el proyecto inicial y eso, supuestamente, ha obligado a cerrar una parte del hotel por causa de los malos olores que hay en algunas habitaciones.

Los denunciantes aseguran que entre 2016 y 2019 el hotel estuvo sin operador por cuenta de una supuesta disputa económica entre Trujillo y los socios de la Promotora Karmairí SAS, y que fue eso, precisamente, lo que hizo que algunos lugares del establecimiento se deterioraran.

Los inversionistas también denunciaron que la operación del hotel, entre 2019 y 2024, que estuvo a cargo de Hoteles Estelar S.A., fue la estocada final para el proyecto porque, supuestamente, lo dejaron en pésimas condiciones. 

No son solo comentarios de los inversionistas. Personas que han visitado al hotel han dejado reseñas en Google Travel con quejas similares: 

Para los dueños del hotel era un contrasentido que pusieran de operador a Estelar, que estaba a unos pocos metros de distancia y también ofrecía paquetes todo incluido. Es decir, era su competencia directa. 

“Se le solicitó a su competidor más directo la administración de su rival en 2019, para devolverlo en 2024 en pésimas condiciones de infraestructura y lamentable condición financiera. Luego, en condiciones de no competir, tan acabado y deteriorado como se encuentra hoy, quedó bajo la operación de la cadena OXO, también cercana a Acción Sociedad Fiduciaria S.A., y generando constantes pérdidas”, dice la denuncia que interpuso el abogado David Espinosa a nombre de 150 inversionistas.

En todo caso, en 2019 la Promotora Karmairí se declaró en liquidación y, ahora, los inversionistas no tienen a quién cobrarle ni un solo centavo del menoscabo patrimonial. 

¿Por qué la denuncia es especialmente contra Pablo Trujillo?

Aunque la denuncia es contra los directivos de la Promotora Karmairí, de Hoteles Estelar y de Acción Fiduciaria, los inversionistas piden a la Fiscalía que no vea esto como un caso aislado, sino como parte de un supuesto entramado de Pablo Trujillo que, al parecer, se ha repetido en otros proyectos.

Lo que dicen los denunciantes es que, aunque en el mercado accionario es normal cierto grado de especulación, que debe hacerse con datos serios y bien documentados, este no fue el caso de Karmairí y los otros proyectos mencionados. 

Además, aseguran que Acción Fiduciaria no puede lavarse las manos porque el proyecto no se hizo a sus espaldas. Es decir, afirman que la Promotora Karmairí debió previamente presentar y exponer el proyecto al fiduciario, quien debió, desde ese mismo momento, realizar dos estudios fundamentales de acuerdo con sus responsabilidades derivadas del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero: el análisis de solvencia y capacidad del fideicomitente (promotora), y la veracidad de mercado de la estructuración del negocio planteado por la promotora a la fiduciaria para captar los dineros del público. Supuestamente, ninguno de esos estudios se hizo. 

Pero hay más. Según los hechos puestos en conocimiento de la Fiscalía, al final del negocio, cuando ya el proyecto fue un fracaso, aparece en la escena una empresa llamada Profid Market S.A.S., que ofrece a los inversionistas comprar los derechos fiduciarios por la mitad, o menos, del valor pagado inicialmente. Entre los accionistas de esa empresa están Pablo Trujillo (quien posteriormente se retiró) y su hija, Camila Trujillo. 

Los denunciantes afirman que la Fiduciaria hace parte de un esquema criminal que ofreció derechos fiduciarios con utilidades garantizadas para un proyecto que nunca iba a hacer viable y luego, al parecer, aprovecharon el descalabro a su favor para comprarlos por medio de otra empresa. 

Bajo ese modus operandi, los denunciantes relacionan nueve escándalos en los que ha estado Acción Fiduciaria: Torre BD Bacatá en Bogotá; el Arena Bogotá; Bacatá en Cartagena; Bacatá en Barranquilla; el Centro Comercial Marcas Mall en Cali; Edificio Bussiness Hub en Bogotá; Hotel Fort Point Sheraton 93 en Bogotá; Hilton de la 67 en Bogotá; y, ahora, el Hotel Spa Karmairí.

Los inversionistas del Karmairí le piden a la Fiscalía que investigue a Trujillo y a otros integrantes de Acción Fiduciaria, de la Promotora Karmairí y de Hoteles Estelar, por los delitos de estafa administración desleal, enriquecimiento ilícito de particulares, abuso de condiciones de inferioridad, falsedad en documento privado, concierto para delinquir y extorsión. 

Buscan que la Fiscalía levante las reservas del manejo de los recursos en Acción Fiduciaria para confirmar o desvirtuar lo que temen: que se haya manejado indebidamente el patrimonio autónomo del Karmairí. Además, piden conocer los valores de cuánto recaudaron en el proyecto, cuándo destinaron para cumplir las promesas y, finalmente, cómo movieron la plata.

CAMBIO contactó a los involucrados. El abogado David Espinosa, que representará en el proceso penal a más de 150 inversionistas, dijo que el proyecto Hotel Spa Karmairí es una tragedia financiera porque sus inversionistas fueron inducidos en error por la promotora y la fiduciaria con promesas falsas de rentabilidad garantizada. 

“Se les captaron millonarios recursos, entregando una infraestructura distinta a lo prometido, sin rendir cuentas claras y ocultando información financiera bajo el pretexto de la confidencialidad. A esto se suma la imposición de un operador hotelero en evidente conflicto de interés, lo que ha causado el deterioro del proyecto. Estamos ante una posible estructura criminal. Las víctimas merecen justicia, y es urgente que las autoridades actúen para esclarecer estos hechos y sancionar a los responsables”, aseveró.

¿Cómo responden Pablo Trujillo y Acción Fiduciaria?

Trujillo, por su parte, dijo que “ahí no hay historia” y que “la denuncia no es más que un montaje malintencionado”.

Trujillo explicó que Acción Fiduciaria constató que la plata se fuera para la construcción del hotel Karmairí, que el hotel está construido y que ellos no son responsables de cómo la promotora ofreció el proyecto. Además –dijo–, la denuncia parece más una extorsión porque lo están acusando de algo de lo que no tiene ninguna responsabilidad.

En un comunicado, Acción Fiduciaria dijo a CAMBIO que la junta de la compañía no participa en el manejo de los negocios ni tiene relación directa con la gestión de los mismos, qué no participa ni garantiza el ofrecimiento de rentabilidad que hacen las promotoras de los proyectos, y que es clara en el sentido de que la rentabilidad no está garantizada.

Sobre el modus operandi denunciado en el que relacionan varios proyectos, Acción Fiduciaria afirma: “Nos parece bastante injusto y hostil el comentario, teniendo en cuenta la trayectoria de la compañía. Los proyectos que han tenido problemas representan el 1 por ciento de los más de 600 proyectos que se han manejado en los últimos 10 años”.

Por su parte, Profid, la empresa que supuestamente aparece después para comprar los derechos, también contestó a CAMBIO sobre la denuncia y dijo que, en los ocho años de operación, ha comercializado 131 derechos fiduciarios del Karmairí a más de 110 inversionistas diferentes, “lo que demuestra que no existe concentración en un solo cliente. Tanto los compradores como los vendedores han llegado de manera libre y han tomado sus decisiones de forma independiente”. 

Además, explicaron que Pablo Trujillo fue miembro de la junta directiva de Profid Market desde octubre de 2020 hasta abril de 2024 y que, durante ese tiempo, siempre estuvo de acuerdo en que el mercado secundario de los derechos fiduciarios debía operar de manera seria, organizada y segura.

La Fiscalía será la encargada de investigar los hechos y determinar si existen o no responsabilidades penales en lo que los inversionistas llaman la gran estafa o un entramado criminal.