¿Invertir en títulos inmobiliarios? Pei comparte los beneficios de esta alternativa en Colombia

CAMBIO: ¿Por qué invertir en el mercado de títulos inmobiliarios? ¿Cuál es el papel de Pei en Colombia?

Jimena Maya: Es una alternativa mediante la cual un inversionista puede convertirse en propietario de una porción de un amplio portafolio de activos inmobiliarios, que ofrece diversificación geográfica, por tipo de categoría o por el perfil de arrendatarios, lo que la convierte en una inversión muy atractiva. Este esquema es conocido globalmente como un Real Estate Investment Trust (REIT), y Pei en Colombia fue pionero en traer este modelo de negocio. Durante estos casi 18 años, hemos estructurado una alternativa que permite a más de 6,200 inversionistas de distintos perfiles participar en inversiones inmobiliarias de gran escala, como edificios corporativos, grandes parques logísticos e industriales, o centros comerciales. Generalmente, las personas invierten en instrumentos tradicionales como CDTs que son inversiones de renta fija, o en acciones; esta, en cambio, es una clasificación de lo que se conoce como inversiones alternativas.

CAMBIO: ¿Cuáles son los beneficios y cómo ha crecido este mercado en el país?

J.M.:  Le permite a un inversionista, desde montos muy pequeños, en nuestro caso cerca de 100.000 pesos, acceder a un gran portafolio de activos inmobiliarios. Es decir, alguien que adquiere un título de Pei puede ser propietario de la torre Atrio, del edificio de la sede corporativa de Isagen, de más de 14 centros comerciales en todo el país o del portafolio de centros logísticos de Nutresa en siete ciudades de Colombia. El inversionista accede a un perfil de activos con las mejores especificaciones, muchos de ellos incluso con certificaciones de sostenibilidad.

En cuanto al desarrollo de esta industria en Colombia, ha sido un camino que Pei ha trazado desde 2007 con la primera oferta de títulos inmobiliarios en la Bolsa de Valores de Colombia. Hoy en día, existen cerca de 45 vehículos de inversión inmobiliaria, que han replicado el esquema de negocio, aunque con estructuras jurídicas distintas a la de Pei. Los vehículos de inversión inmobiliaria de renta en Colombia suman cerca de 32 billones de pesos en valor de activos de los cuales Pei tiene cerca de 10 billones de pesos. 

CAMBIO: ¿Cómo es visto el país en esta materia por los inversionistas internacionales? ¿Hay potencial?

J.M.: Este es un modelo que existe a nivel mundial. Los REITs se han desarrollado en el mercado estadounidense desde los años 60, y en distintos países de Latinoamérica, incluido Colombia, lo hemos ido incorporando. El acceso de los inversionistas internacionales se realiza a través de la Bolsa de Valores de Colombia (BVC), ya que muchos tienen el mandato de participar en los índices bursátiles de cada mercado local. Por ejemplo, algunos inversionistas vienen a Colombia y compran en el portafolio representado en el índice COLCAP de la Bolsa de Valores de Colombia.

En noviembre del año pasado, tuvimos un hito importante como industria de inversión inmobiliaria, cuando los administradores de esos índices bursátiles validaron la participación de vehículos inmobiliarios en su metodología, algo que no había ocurrido antes. Anteriormente, estos índices estaban destinados únicamente para las acciones de empresas. En mayo de 2024, Pei se incluyó en el índice MSCI COLCAP. Este es uno de los mecanismos con el que hemos identificado un potencial para atraer inversionistas internacionales al vehículo. A través de los índices, hoy se moviliza el 95 % de las inversiones de los fondos internacionales, lo que se conoce como inversión pasiva.

CAMBIO: ¿Qué oportunidades de diversificación del portafolio ofrece este tipo de inversión? ¿Disminuyen los riesgos?

J.M.: El portafolio de Pei es de alrededor de 10 billones de pesos, cercano a los 2 billones de dólares, donde para un promedio de activo se requeriría una inversión cercana a los 60.000 millones de pesos. Es difícil que una persona pueda acceder a comprar uno o varios activos a este precio. Si quiero tener exposición al mercado inmobiliario, no necesito comprar una oficina en Bogotá, un local comercial en Neiva o una bodega en Tocancipá. En su lugar, compro un título de Pei y ese portafolio me ofrece una posibilidad de diversificación de la inversión. Es un valor agregado, ya que diversificar el riesgo es la premisa más importante para cualquier inversionista financiero.

CAMBIO: ¿Quiénes pueden invertir?

J.M.: Cuando Pei inició, era un portafolio exclusivamente ofrecido a inversionistas institucionales con tickets muy grandes. Sin embargo, en 2009 iniciamos una ruta de lo que hemos denominado la democratización de la inversión inmobiliaria. Se trata de habilitar los títulos para que los denominados inversionistas retail como personas naturales, empresas y oficinas de familia, puedan acceder a ellos de manera directa. Hoy en día, la inversión mínima en Pei es de un título cuyo precio en el mercado está cercano a 70.000 pesos, con acceso a los rendimientos que genera ese portafolio y con un potencial de valorización en el largo plazo. Con un monto mínimo menor a 100.000 pesos, eres dueño de una parte de un portafolio inmobiliario de más de 10 billones de pesos.

CAMBIO: ¿Cuáles son algunos de los activos inmobiliarios del portafolio de Pei? ¿En qué ciudades están?

J.M.: El portafolio de Pei incluye 150 activos en más de 30 ciudades del país. Entre ellos se encuentra Atrio Torre Norte, el primero de una serie de activos inmobiliarios situados en el Centro Internacional de Bogotá y otros edificios corporativos en la ciudad como Elemento y Capital Towers. Además, activos emblemáticos como el Sofitel Barú Calablanca Beach Resort, un complejo hotelero operado por el grupo Accor. Asimismo, está CityU, el proyecto de residencias universitarias más grande de Colombia, que atiende a cerca de 1.200 estudiantes. Adicionalmente, Pei cuenta con el portafolio de centros médicos de Sanitas en ciudades como Cali, Popayán y Bogotá, así como el portafolio logístico de centros de distribución de alta especificación para el Grupo Nutresa. También es propietario de dos centros empresariales en Medellín: Torre Rivana y One Plaza. En cuanto a centros comerciales, están Jardín Plaza en Cali y Cúcuta, Plaza Central en Bogotá, y los Centros Comerciales Nuestro en diferentes ciudades.

CAMBIO: ¿Y cuál es el rol de Pei Asset Management?

J.M.: Pei Asset Management es el administrador inmobiliario. Su conocimiento profundo de la industria inmobiliaria permite acceder a activos con excelentes especificaciones para incorporar al portafolio que gestiona. Un inversionista de Pei no tiene la tarea de administrar la oficina de Medellín o la bodega de Tenjo, ya que cuenta con un administrador profesional con cerca de 120 personas dedicadas a gestionar el portafolio de Pei desde diversas áreas: lo técnico, comercial, financiero, el relacionamiento con los arrendatarios y la optimización permanente del portafolio.

CAMBIO: ¿Qué proyecciones económicas tienen para el cierre de año?

J.M.: Tenemos en el portafolio una medición muy importante, que es el tema de la vacancia, es decir, los espacios que no están arrendados y, por lo tanto, no generan ingresos. Desde el punto de vista inmobiliario, este es nuestro indicador por excelencia. Nuestros niveles de vacancia están en alrededor del 5 % y estimamos un cierre de año bastante sano. Además, tenemos una alta tasa de renovación de contratos por parte de nuestros clientes, renovando el 95 % de los contratos de arrendamiento. Desde el punto de vista financiero, ha sido un año importante debido a la incorporación de la corrección por la disminución de las tasas de interés, lo que ha generado una reducción del gasto financiero y una recuperación del flujo de caja distribuible a los inversionistas que permitirá duplicar el dividend yield del año anterior.

Este contenido fue elaborado con el apoyo de Pei Asset Management.