"Contra la crisis de vivienda se necesita una estrategia contracíclica": Guillermo Herrera, presidente de Camacol

El sector de vivienda es un termómetro de cómo están las condiciones económicas del país y de los hogares. En el último año, las ventas de vivienda han venido cayendo, por lo cual el gremio de los edificadores insiste en la necesidad de ofrecer más recursos y subsidios. Guillermo Herrera Castaño, presidente ejecutivo de la Cámara Colombia de la Construcción (Camacol), conversó con CAMBIO sobre las perspectivas del sector, el nuevo sistema de asignación de subsidios y las condiciones de financiamiento de los hogares. 

CAMBIO: Por varios meses han caído las ventas de vivienda en Colombia. ¿Qué está pasando en el sector? 

Guillermo Herrera Castaño: Ya hemos acumulado 14 meses de caídas continuas en las ventas de vivienda, mes a mes. Si hacemos un contraste, entre enero y agosto de este año, en comparación con enero y agosto del año pasado, las ventas cayeron 49,8 por ciento. Eso quiere decir que hoy tenemos la mitad del mercado de vivienda que teníamos un año atrás. 

El año pasado, en los primeros ocho meses, se vendieron más de 173.500 viviendas; entre enero y agosto de este año se vendieron como 87.000 viviendas, o sea que 86.000 viviendas se dejaron de comercializar en el país en lo que va corrido de este año. De acuerdo con los cálculos de Camacol, es más o menos una inversión que deja de hacer el país de unos 16 billones de pesos. 

CAMBIO: ¿Qué hay detrás de esa caída? 

G.H.C.: Hay una razón importante y es el momento económico que está atravesando el país. Se desalinearon esos esenciales macroeconómicos que habíamos tenido en los últimos 15 o 20 años: se habían mantenido unos niveles de inflación controlados, y a su vez eso había permitido mantener los niveles de crédito hipotecario que permitían que los hogares pudieran acceder a la compra de vivienda. 

Pero también consideramos los retos que han traído los cambios en la política de vivienda. El Gobierno nacional entró a revisar temas de la financiación del subsidio, y ha dilatado los tiempos de ejecución de esas políticas, y eso también ha afectado al sector. Entonces, se van sumando factores. Lo preocupante es que llevamos 14 meses así y creo que todo el mundo está de acuerdo –el presidente Petro, sus ministros de Hacienda y el sector privado– en que se requiere una estrategia contracíclica. Eso es lo que le estamos planteando al Gobierno. 

CAMBIO: ¿Cuál podría ser esa estrategia?

G.H.C.: Confiamos en que, con el debate que se está dando por el presupuesto del próximo año, haya la intención de inyectar recursos para este sector, de manera que podamos revertir esta tendencia de deterioro en esos indicadores de la vivienda en Colombia. 

Hay varias cosas que se pueden hacer. Una es la financiación. Aquí estamos hablando de algo que no sería nuevo para el país. Si miramos lo que pasó con la crisis financiera de 2008, el país creó un programa que se llamaba el Frech y le metió plata a la financiación de vivienda. Cuando vino la crisis de los precios del petróleo en 2015, se creó un plan de impulso a la productividad y al empleo, y le metió plata a la vivienda, y nació Mi Casa Ya, que fue el mecanismo que básicamente permitió que este fuera el primer sector que se recuperó después de la pandemia. 

En el gremio pensamos que esto es algo que ya sabemos hacer, e implica que este sector, que genera más de 1,5 millones de empleos directos, pueda contar con la suficiencia de recursos para garantizar, no solamente que los hogares que compraron vivienda hace un año o dos años puedan recibirla y escriturarla el próximo año, sino también que se pueda impulsar la iniciación de obras y nuevos proyectos para mantener o para contener el deterioro del empleo, algo que, sin duda, se va a empezar a evidenciar a partir del primer trimestre del próximo año.

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"Mi Casa Ya era un programa que no tenía trámites ante entidades públicas. Ahora está el tema del Sisbén, y eso implica que hay que hacer un trámite. Esto generó algunas dificultades". 

CAMBIO: ¿Qué está pasando con Mi Casa Ya? 

G.H.C.: Algo que hemos planteado a la ministra de Vivienda es que hay temas operativos asociados al nuevo esquema de Mi Casa Ya que, como ella misma ha dicho, han generado retrasos en el desembolso de subsidios. Recogiendo esa preocupación de la ministra, hemos trabajado con el Gobierno para mirar cómo agilizar esos trámites, para que sea más rápida la asignación del subsidio, y que sea más rápido el desembolso de los recursos, para poder tener caja en el sector, para poder terminar las obras que están iniciadas, y, si es del caso y se garantizan los subsidios, poder iniciar nuevos proyectos de construcción. 

Mi Casa Ya era un programa que no tenía trámites ante entidades públicas. Las personas que querían comprar vivienda y querían un subsidio en crédito, podían tener esos beneficios del Estado sin tener que ir a tocar una puerta en ninguna entidad pública. Ahora está el tema del Sisbén, y eso implica que hay que hacer un trámite. Esto generó algunas dificultades al principio. 

Para este año había que entregar alrededor de 80.000 viviendas, que ya se habían vendido un año atrás o dos años atrás; estas tenían unos compradores, y ahora esos compradores tienen que tener Sisbén. Algunos tenían, otros no, y lo que vemos es que lo que se buscaba con el Sisbén, que básicamente era focalizar mejor los subsidios, ya se venía haciendo bien, no es que el programa focalizara mal. 

CAMBIO: ¿Qué pasó con las familias que quedaron en el proceso y no habían recibido el subsidio? 

G.H.C.: En Camacol, con el apoyo del Departamento Nacional de Planeación, cogimos las cédulas de todos los beneficiarios del subsidio de 2021 y de 2022, y las cruzamos con el Sisbén. De 134.000 hogares que han sido beneficiarios, encontramos que más o menos 64.000 tenían Sisbén. Es una cifra importante. 

Y lo que vimos es que, básicamente, 95 por ciento de esos 64.000 hogares que habían comprado cumplían con los criterios de focalización que trae la nueva norma.

CAMBIO: ¿Cómo están los indicadores en los nuevos proyectos? 

G.H.C.: Estos también han venido cayendo a las misma velocidad que las ventas. En lo corrido del año, los lanzamientos han caído un 48,1 por ciento. Si un año atrás, entre enero y agosto, se habían lanzado 147.000 unidades, en lo corrido de este año se habían lanzado solo 77.000. Y la caída más grande es en el segmento VIS, por encima del 56 por ciento. y la No VIS cae 24 por ciento. 

Eso tiene que ver mucho con las condiciones de comercialización de las viviendas, pero sobre todo, con la gran discusión sobre cuál es el futuro del sector. El Plan de Desarrollo tiene una meta muy importante de asignar 200.000 subsidios en estos cuatro años para la compra de vivienda nueva, pero la pregunta es cómo se distribuye esto en el tiempo. Este es un sector que podría estar financiando 70.000 viviendas al año, pero ¿qué pasará con el crecimiento poblacional, para cuando se necesiten más de 3 millones de vivienda más? 

CAMBIO: ¿Qué porcentaje de las viviendas que se construyen son VIS? 

G.H.C.: Hasta 2022, el 72 por ciento de las viviendas que se estaban haciendo en el país eran de interés social. De acuerdo con las proyecciones que tenemos para este año, vamos a bajar como a 64 por ciento. 

CAMBIO: ¿Sin subsidios para un constructor es rentable meterse al negocio VIS?

G.H.C.: El subsidio no es para el constructor, es para el comprador. El constructor nunca lo ve. El 80 por ciento de los compradores ganan entre uno y dos salarios mínimos, y antes iban a pedir su crédito, se habilitaba el subsidio y las personas salían a comprar, y podían hacer más fácil el cierre financiero. 

Algo que puede comenzar a pasar es que se genera una especie de riesgo que deteriora la preventa, porque, si no se tiene certeza de que un sector va a tener la cantidad de subsidios que se demandan, los bancos, que son los que prestan, analizan si prestan o no. 

CAMBIO:¿Cómo va el desempeño de la construcción? 

G.H.C.: En el segundo trimestre, el PIB del país creció 0,3 por ciento, y el sector de la construcción cayó -3,7 por ciento, explicado por una caída en obras civiles de 17 por ciento, y un crecimiento de 3,1 por ciento en el sector de edificaciones. 

Pero lo que pasa es que en este momento estamos montados en la construcción de más de 30 millones de metros cuadrados que se vendieron hace dos años, todavía se tiene una reserva de inversiones para construcción que permite mantener un nivel de actividad. En el segundo trimestre del año pasado habíamos crecido 12 por ciento, o sea, crecimos una tercera parte de lo que se creció hace un año. Si no se toman decisiones en relación con esa estrategia contracíclica, lo que vemos es que se puede dar un deterioro importante de los niveles de actividad, y, por tanto, del empleo y del crecimiento económico. 

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"Si el Banco de la República hace su trabajo como lo tiene que hacer y se controla la inflación, seguramente el próximo año las tasas volverán a niveles a los que deberían estar".

CAMBIO: ¿Cómo les ha pegado a los constructores la inflación y el aumento en los costos de los insumos? 

G.H.C.: Se dieron incrementos en los precios del acero, también en el concreto, en el cemento. Es una constante en el sector, porque la mano de obra también se encarece, y eso es importante porque el 30 por ciento del costo directo de producción de una vivienda es mano de obra, y con los incrementos del salario mínimo en los últimos dos años se ha venido generando también una presión de costos. En las grandes aglomeraciones urbanas, lo que más ha afectado es el precio del suelo. 

CAMBIO: ¿Cree que el sector financiero puede hacer algo para que las personas se motiven a adquirir estos créditos, que son de largo plazo? 

G.H.C.: Sí. En marzo llegamos a tener unas tasas de crédito hipotecario hasta de 20 por ciento, y los mismos bancos han venido tomando la decisión de bajar las tasas, hacia un 15 por ciento o 17 por ciento. Yo creo que, si el Banco de la República hace su trabajo como lo tiene que hacer y se controla la inflación, seguramente el próximo año las tasas volverán a niveles a los que deberían estar. 

Ahora, hay muchas alternativas y herramientas para comprar vivienda. Cuando uno se mete a un negocio inmobiliario a crédito, siempre está la opción de vender la cartera y buscar mejores tasas. El sistema financiero ha evolucionado mucho, y también se necesita de educación financiera. Cualquier hogar que tenga claro qué tiene y se organice y administre bien, puede comprar vivienda. 

CAMBIO: ¿Cuál es el perfil del comprador colombiano? 

G.H.C.: Si se miran las cifras del censo del Dane, hoy cerca de 20 por ciento de los hogares en Colombia son unipersonales; el tamaño de los hogares pasó de de ser de 3,4 personas a 2,9 personas. Cada vez tenemos hogares más pequeños, y también han cambiado las preferencias de la vivienda. 

Muchos hogares prefieren tener un área más pequeña pero estar bien localizados, cerca al sistema de transporte o con mejores amenities, como áreas de coworking y espacios para compartir con otras personas. En su mayoría son personas jóvenes. Entonces, sí se han incrementado los precios, pero hemos visto que se han mantenido las áreas mínimas. La vivienda se va adaptando a eso y hablando en términos de calidad, hoy tenemos muchas mejores viviendas que las que se hacían aquí hace 20 o 30 años.