16 Febrero 2022

Hogar, agridulce hogar

Existen diversas opciones para que personas con salarios bajos accedan a vivienda de interés social en Colombia.

Crédito: Tierra Mallorca en Unsplash

Aunque los programas de vivienda de interés social avanzan a buen ritmo, muchas personas no consiguen adquirir vivienda por falta de conocimiento o por no estar formalizadas. La falta de ayudas para comprar vivienda usada, otro cuello de botella.

Por: María Camila Hernández

María de los Ángeles Guardo Rodelo tiene 26 años y ya se ganó una lotería: tener casa propia. Es supervisora del sistema de gestión y salud en una empresa en Mamomal, zona industrial de Cartagena, gana menos de dos salarios mínimos mensuales y nunca se imaginó que terminaría celebrando su nueva adquisición en un evento con el presidente Iván Duque y el ministro de Vivienda, Ciudad y Territorio, Jonathan Malagón: A ella le correspondió el subsidio número 200.000 que entregaba el Gobierno nacional dentro del programa ‘Jóvenes Propietarios’.

Es un esquema que nació en mayo de 2021, en parte como respuesta a la crisis que dejó la pandemia. Está dirigido a usuarios de entre 18 y 28 años con ingresos de hasta cuatro salarios mínimos que quieran comprar vivienda de interés social. Ofrece una tasa desde 6,8 por ciento efectivo anual, a través del Fondo Nacional del Ahorro (FNA), lo mismo que la posibilidad de financiar hasta el 90 por ciento del valor de la vivienda, por lo que no es necesario tener un gran ahorro previo. Para quienes ganan dos salarios mínimos, o menos, también está la opción de que el Gobierno sirva de fiador.

“Todo se dio muy rápido –confiesa la joven nueva propietaria–: en cuestión de cinco o seis meses ya tenía todo aprobado”. Este año le entregaron las llaves de su hogar, que llegó con nevera incluida. La constructora se la regaló. Este mes comenzará a pagar las cuotas del crédito, que no superarán los 300.000 pesos. 

La de María de los Ángeles Rodelo es la historia de un comienzo feliz, que se replica con algunos obstáculos adicionales –y sin nevera incluida– en otras partes del país. Según cifras gubernamentales, más de 5.500 jóvenes se han beneficiado de este programa que, en algunos casos, puede combinarse con otros subsidios –que no tienen límite de edad– para bajar aún más el valor del crédito o los intereses de las cuotas. Técnicamente, esta operación se llama ‘concurrencia’.

Celebración subsidio
María de los Ángeles recibiendo el subsidio de vivienda de la mano del presidente Duque. Crédito: Ministerio de Vivienda

Eso fue lo que hizo Yuli Castillo Cortés, también de 26 años, para poder comprar su casa. Es asesora de ventas de una tienda de maquillaje y accesorios, que en la capital vallecaucana se conoce como una ‘colmena’. Por ahora vive en el barrio Ciudad Córdoba, junto con sus papás y su hijo, pero en agosto recibirá su vivienda. “Viviré del puente para allá, por Juanchito”, sonríe.

Ella recibió el subsidio de ‘Mi Casa Ya’, que ofrece un subsidio a la cuota inicial y también una cobertura a la tasa de interés. Como su sueldo es inferior a dos salarios mínimos, el auxilio a la cuota inicial es de 30 salarios mínimos legales vigentes y la cobertura a la tasa de interés es de 4 puntos porcentuales. Además, también aplicó al programa de subsidio familiar de vivienda, que otorgan las cajas de compensación, equivalente a 30 salarios mínimos. Este le permite disminuir el monto del crédito que le aprobó el banco. “Aunque tuve que pedir el subsidio de la caja dos años seguidos, porque la primera vez no me lo aprobaron, siento que el proceso fue sencillo y el asesor de la constructora me ayudó mucho”, señala.

El otro lado

Otras historias, como la de Daniela Aranda, cuentan otro cuento. Ella tiene 25 años, pero tenía 21 la primera vez que intentó comprar casa, y le dijeron que era muy joven cuando solicitó el crédito a través del Banco Caja Social. Por eso, en octubre del año pasado volvió a intentarlo con el Fondo Nacional del Ahorro, en donde la respuesta fue que no tenía suficiente capacidad de endeudamiento. Eso, a pesar de que tiene ahorrado lo de la cuota inicial y gana un poco más de un salario mínimo. 

¿Qué falló? 

“Muchas personas no consiguen adquirir vivienda no porque no tengan el dinero para comprar, sino por la falta de conocimiento o por no estar formalizados o bancarizados”, responde Marisol Mercado, ejecutiva de la Corporación de Vivienda del Valle.

Joven que no ha conseguido casa
Este año, Daniela volverá a intentar sacar un crédito para comprar su casa. 

Por esa razón, esta asesora se unió desde el año 2020 con otras colegas que habían trabajado en el sector para orientar a quienes quieren comprar casa y no saben por dónde empezar. Asegura que, en estos dos años, el grupo ha ayudado a más de 220 clientes en el departamento, muchos de ellos jóvenes y de los estratos 1 y 2. “La asesoría empieza con la solicitud del crédito, porque muchos llegan sin saber siquiera qué es un activo y las entidades financieras no están obligadas a explicarles. Hace falta educación financiera”, afirma Mercado. 

Después siguen los consejos para la búsqueda de la casa, que en el país es una misión titánica. “La realidad es que uno no compra vivienda donde quiere sino donde puede”, explica. 

Finalmente, se brinda acompañamiento para saber a qué subsidios puede acceder cada persona.

La corporación trabaja con aliados, como las constructoras que tienen proyectos de vivienda de interés social y algunos bancos, incluyendo al Fondo Nacional del Ahorro. Para Mercado, el FNA es siempre la primera opción porque tiene las tasas más bajas y ofrece ventajas que no se encuentran en otras entidades, como prestarle a un trabajador independiente sin presentar el certificado de la cámara de comercio.

Sin embargo, para aprovechar todas las ventajas del FNA también es necesario conocer las opciones y elegir la que se ajusta a cada necesidad. Por ejemplo, si una persona tiene contrato laboral, puede ser mucho más expedito pedir el crédito por cesantías, además de obtener mejores tasas. En cambio, si se solicita por ahorro voluntario, hay que cumplir cierto tiempo ahorrando y lograr así un puntaje. Con la desventaja adicional de que tan solo un día de atraso en la consignación del ahorro puede representar meses de demora para poder postularse para el crédito. 

El mercado del usado

“Si quieres primera clase, atente a las tasas. Pero si quieres algo muy accesible, atente a las demoras”, advierte Gabriel Hernández, gerente general de Century 21 Espacio Vital. Por eso, este directivo coincide en que, aunque el FNA es una gran opción, ella es solo apta para personas pacientes. “Nosotros estamos ofreciendo un plan de vivienda en zonas rurales en el que a muchos compradores les ha tocado esperar un año o dos hasta que les sale el plan, pero es la solución de vivienda y financiamiento perfecta para esa familia que tiene ingresos de menos de dos salarios mínimos”, explica. 

Tabla ayudas vivienda

Mónica Preciado es una de las clientes del Fondo Nacional del Ahorro. Tiene 31 años y lleva siete trabajando como operadora de aseo para una cadena de supermercados en Cali. Ya separó su casa, y espera estrenarla a finales de 2023. Su proceso se demoró porque al principio quería vivienda usada y duró casi un año tras su búsqueda. “El fondo hace un avalúo a la casa que una quiere comprar, pero no es fácil la aprobación”, asegura ella. 

Por eso, finalmente se decidió a pedir el crédito para vivienda nueva, en una zona diferente a la que quería, pero cerca a familiares que también han comprado casa. Como no tenía cesantías acumuladas, el FNA solicitó que consignara un ahorro de 500.000 pesos. En 15 días le aprobó el préstamo. 

Después aplicó al programa gubernamental ‘Mi Casa Ya’ y habría solicitado también el de la caja de compensación, pero no había postulaciones en ese momento. “Lo puedo pedir para hacer arreglos en la casa”, se consuela. 

“Si quieres primera clase atente a las tasas, y si quieres algo muy accesible atente a las demoras”, dice Gabriel Hernández, gerente general de Century 21 Espacio Vital, sobre las opciones de financiación para comprar vivienda.

 

Su caso muestra que, para comprar vivienda usada, no existen tantas facilidades como para estrenar. Los bancos prestan menos y no hay subsidios. Según Gabriel Hernández, entre sus ventajas está la entrega inmediata y la posibilidad de acceder a una vivienda en el mismo lugar que la nueva por un menor precio, pero hay que atenerse a lo que ofrece el sector financiero. A la vez, rescata todas las ayudas que existen para comprar vivienda nueva, y señala lo ilógico de que no existan subsidios para la vivienda usada, dado que es una vía a la que mucha gente acude para poder estrenar un hogar propio. 

Según el ministerio de Vivienda, los subsidios estatales para vivienda nueva tienen un doble propósito: facilitar el acceso a casa propia e impulsar la reactivación del sector de la construcción, que es un gran generador de empleos directos e indirectos. De acuerdo con cifras del DANE citadas por esa cartera, 1,2 millones de personas estaban empleadas en el segmento de la construcción de edificaciones a diciembre del año pasado, lo que equivale a 117.000 personas más que en el mismo mes de 2020. 

Proyecto inmobiliario
El sector de la construcción es un gran generador de empleo, una de las razones por las que los subsidios para adquirir vivienda se enfocan en vivienda nueva. Crédito: Colprensa/Luisa González

En lo que respecta a la vivienda usada, el ministerio afirma que hoy trabaja en la recolección de datos para analizar este mercado y evaluar la pertinencia de incluir incentivos dentro de su oferta. “Si bien actualmente el subsidio familiar de vivienda está enfocado en la adquisición de unidades nuevas, el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio no descarta en un futuro proveer incentivos para facilitar la compra de vivienda usada”, señala un vocero de la cartera.

Así, para muchos de los que desean préstamos para adquirir este tipo de inmuebles, el hogar es un agridulce hogar.

La mitad del sándwich

Si bien la mayoría de los subsidios se dirigen a personas con ingresos de hasta cuatro salarios mínimos para compra de vivienda de interés social, también existe uno enfocado en residencias de segmento medio. Es decir, las que están entre 135 y 150 millones de pesos (dependiendo de la zona) y hasta 500 millones de pesos. 

Se trata de la ayuda del Fondo de Reserva para la Estabilización de la Cartera Hipotecaria, o FRECH No Vis. Consiste en un auxilio equivalente a 42 salarios mínimos, que se reparten en cuotas de 500.000 pesos mensuales para el pago de intereses durante siete años. El único requisito para solicitar el FRECH es no haber sido beneficiario de ninguna cobertura a la tasa de interés.

El FRECH aplica para créditos hipotecarios, pero también para contratos de leasing habitacional en el caso de vivienda nueva. Se trata de un contrato de arrendamiento en el que, al final del plazo, puede ejercerse la opción de compra. En el FNA está disponible para viviendas en estratos 4, 5 y 6. 

Lo bueno: se puede financiar hasta el 85 por ciento del valor de la vivienda, tanto nueva como usada, y hay plazos de financiación hasta de 20 años. 

Lo malo: así el inmueble sea de la entidad financiera, hay que asumir el pago de impuestos, valorizaciones y gastos de escrituración.