¿Por qué las ventas de vivienda en Colombia han tenido dos años tan malos?

El sueño de millones de colombianos es tener casa propia, pero lograrlo no es fácil. En el país cerca de 6,7 millones de hogares son propietarios, otros 7 millones viven en arriendo y un grupo más pequeño, 2,5 millones de familias viven en las casas de familiares o amigos sin pagar por ello.  

Por eso es tan preocupante que en los últimos dos años las ventas de vivienda vengan tan mal. Aunque las últimas cifras han sido positivas, siguen muy por debajo de las ventas de los últimos años. De hecho, desde mediados de 2022 se venían dando malos datos, los peores en 15 años, y se acumularon 25 meses consecutivos con caídas hasta agosto de 2024, cuando el mercado por fin repuntó. 

Cifras de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) muestran que, en lo corrido del año, entre enero y noviembre se han vendido en Colombia 133.918 viviendas, una mejora de 1,5 por ciento en comparación con las 131.895 unidades que se comercializaron entre enero y noviembre de 2023. 

Sin embargo, esta cifra está muy lejos de los registros de hace dos años. Si se comparan las ventas de 2024 con las de 2022, el desplome es de 39 por ciento. Hace dos años se vendieron en Colombia 219.505 viviendas en ese lapso, es decir, 85.587 más. 

“Estamos registrando un nivel similar al de 2011 y 2012. Nos devolvimos una década”, aseguró en entrevista con CAMBIO, Guillermo Herrera, presidente de Camacol. 

Por eso mismo se han visto afectadas otras cifras del sector, como los lanzamientos de nuevos proyectos y el inicio de nuevas obras. Este año se han lanzado 101.546 unidades de vivienda, 14,2 por ciento menos que en 2023 (118.406 unidades) y 48,4 por ciento menos que las unidades puestas en venta entre enero y noviembre de 2022 (196.753 unidades). 

De igual manera, en los primeros 11 meses de 2024 arrancaron obra 122.923 unidades de vivienda, 11,8 por ciento menos que las 139.294 iniciaciones que registró el sector entre enero y noviembre de 2023 y 30,8 por ciento menos que las 177.510 viviendas que empezaron a construirse en el mismo periodo de 2022. 

“Las ventas se han estabilizado levemente, luego de 25 meses consecutivos de caídas hasta mediados de año. Lo que no ha logrado estabilizarse es el lanzamiento de nuevos proyectos. Las iniciaciones son las unidades de vivienda que empiezan construcción y las que generan empleo. Esos 25 meses de caídas en ventas se han traducido en una disminución en los nuevos proyectos. Ese es el indicador que el Gobierno debería estar mirando si quiere mover el PIB”, dijo también Herrera en la entrevista.

¿Por qué están cayendo tanto las ventas de vivienda en Colombia? 

La vivienda es en muchos sentidos un termómetro para la economía y ayuda a dinamizar la actividad productiva por sus encadenamientos con otros sectores y actividades. Cuando se construyen viviendas no solo se activan las obras, sino también, por ejemplo, la compra de materiales, ladrillos, acero, cemento, morteros, madera y hasta botas para los empleados de la construcción. 

En 2021 y 2022, luego de la pandemia, las ventas de vivienda venían creciendo, gracias a un agresivo programa de subsidios que buscaba reactivar la economía, y a la caída que vivieron las tasas de interés, también como resultado de un estímulo que le inyectó el Banco de la República a la economía colombiana en la pospandemia. 

Pero como todo lo que sube tiene que caer, comenzó a acabarse esa gasolina. En 2022 la economía se enfrió y creció a un menor ritmo; la inflación se disparó y golpeó el bolsillo de los colombianos; el Banco de la República empezó a subir de nuevo sus tasas y con ello se encarecieron las tasas de los créditos. La cereza del pastel fue que el Gobierno de Gustavo Petro anunció cambios en los programas de subsidios estatales. 

Desistimientos: el drama de miles de familias en Colombia

Todo esto les pasó la cuenta a las ventas de vivienda e hizo que miles de hogares que estaban comprando vivienda se bajaran del proyecto. “El 2023 fue el año con mayor número de desistimientos en el país. Cerca de 10.000 hogares pagaron los platos rotos. Este año ha sido mejor, pues los desistimientos han caído 15 por ciento, pero no por el Gobierno sino porque los bancos redujeron las tasas de interés de un promedio de 18 por ciento a 11 o 12 por ciento”, explicó Herrera. 

Un informe publicado por Camacol este año detalla que entre 2011 y 2020 la variable de desistimientos como proporción de las ventas oscilaba entre el 9 y el 12 por ciento. Es decir, entre nueve y doce hogares por cada 100 que estaban en proceso de compra se salían del negocio. No obstante, los años pospandemia han representado el periodo de mayor volatilidad, y la razón mencionada pasó de su mínimo histórico de 7,3 por ciento en mayo de 2022, a su máximo de 27 por ciento registrado en octubre del año 2023. 

Los principales motivos para desistir a las compras de vivienda durante el año pasado iban desde la disminución en la capacidad de pago de los hogares –ya sea por situación de desempleo, menores ingresos laborales o incrementos en diferentes tipos de gasto– hasta inconvenientes o falta de acceso al crédito hipotecario, y problemas e incertidumbre con el programa Mi Casa Ya. 

Justamente, Camacol alertó sobre la posibilidad de que vuelvan a aumentar los desistimientos, dado que la semana pasada el Ministerio de Vivienda anunció la suspensión de las postulaciones al subsidio familiar del programa por falta de presupuesto en 2025.