¿Qué hacer para reactivar el sector de la construcción?

Entre enero y mayo de este año, se han dejado de vender 64.000 unidades de vivienda, si se compara con lo registrado en 2022, lo que representa una disminución de 13 billones de pesos o una caída de 54,5 por ciento en las ventas. 

Se cumplen, así, 15 meses de reducción de ventas. Por primera vez en una década, el volumen de ventas es inferior al nivel de actividad de construcción –es decir, de iniciaciones de obras–. Para conjurar esa desaceleración, Guillermo Herrera, líder de Camacol, el gremio de los constructores de vivienda, propone tres líneas de acción. Así se lo explicó a CAMBIO.

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CAMBIO: ¿Cuáles son esas respuestas que debería tener el gobierno y el sector para reactivarse? 

Guillermo Herrera: Es muy importante, antes de responder eso, hablar del contexto macroeconómico, que empieza a facilitar también la reactivación del sector de construcción. Lo ha dicho el mismo ministro de Hacienda, el doctor Ricardo Bonilla, cuando nos presentaba el Marco Fiscal de Mediano Plazo (MFMP): la inflación ya empieza a ceder, ya llega a su tope, y, en consecuencia, lo que esperamos es que en los próximos meses el Banco de la República empiece a reducir las tasas de intermediación que han generado tanto impacto en las tasas de crédito hipotecario. Teniendo en cuenta que seguramente durante los próximos meses, el próximo año, vamos a tener nuevamente unas tasas de interés muy competitivas para comprar vivienda, proponemos al gobierno nacional tres frentes de acción. 

El primero es resolver lo que podríamos llamar una gran acumulación de viviendas terminadas, pero que no se han entregado, más las que se van a entregar de aquí a diciembre. De acuerdo con las estimaciones de Camacol, de aquí a diciembre se van a entregar 90.000 viviendas de interés social, que incluyen 52.000 unidades terminadas –de las cuales 23.000 se construyeron el año pasado–, y 29.000 que se han acumulado durante este año. De aquí a final del año estimamos que van a ser otras 38.000 más o menos. 

Para eso se necesita, primero, adicionar recursos, como ya lo está haciendo el gobierno nacional a través del proyecto de ley de adición presupuestal. Pero hay que hacer reingeniería presupuestal, porque Mi Casa Ya tiene dos tipos de beneficios: un subsidio a la cuota inicial, que es un subsidio que puede ser de 20 o de 30 salarios mínimos, que lo que hace es que el monto de crédito de la vivienda sea menor, es decir que el hogar se endeude menos. Con la ley de adición presupuestal, se incorporarían un billón de pesos adicionales, para quedar con 75.000 cupos de ese subsidio. Aquí lo que le estamos proponiendo al gobierno nacional, al Congreso de la República, es que faltan 15.000 para llegar a los 90.000, eso es alrededor de unos 300.000 millones de pesos adicionales. 

Por otro lado, es muy importante que el gobierno nacional se ponga al día con los recursos para el otro beneficio, que es el subsidio a la tasa de interés. Este año se aprobaron 60.000 coberturas por cerca de un billón de pesos, que se van a pagar con vigencias futuras durante siete años. Pero resulta que de esas 60.000, solamente 52.000 coberturas se pueden usar este año. Entonces tenemos un descalce entre los recursos porque se necesitan 90.000 subsidios a la cuota para todo el año, pero el Ministerio de Vivienda ha anunciado que va a tener solo 75.000 subsidios a la cuota inicial y solamente 52.000 coberturas. Entonces, de entrada, faltan 23.000 para ponerse al día con los subsidios a la cuota inicial. Serían alrededor de 38.000, si quisiéramos alcanzar la meta de 90.000 viviendas este año. 

La segunda propuesta es retomar esa idea que el presidente Petro anunció el 13 de abril: un programa que levante y detenga la caída de la economía y que incluya –dentro de sus pilares de inversión– la construcción de vivienda nueva en todos los municipios del país. Aquí lo que proponemos es construir una estrategia contracíclica con el gobierno nacional, porque ya vemos que las tasas de interés empiezan a ceder y porque hoy tenemos 108.000 viviendas, entre 147 proyectos que han venido adelantando su proceso de comercialización y preventa por más de 12 meses. Es decir, hogares que ya han venido comprando y pagando sus viviendas y que ya tienen punto de equilibrio, es decir que hoy tendríamos cerca de 75.000 viviendas de esas 108.000 prevendidas, listas para construir, que generarían una inversión de más de 16 billones de pesos, lo que se traduce en un aporte de crecimiento al PIB de un punto porcentual. Además, generarían 218.000 empleos.

CAMBIO: ¿Y si el plan se da, pero incluyendo mayores aranceles para reactivar el sector productivo, como ha dicho el presidente Petro? 

G.H.: Eso es parte de una discusión muy importante. Aquí lo que hay que generar es mayor competitividad en todos los sectores, sobre todo cuando vemos cómo ha venido evolucionando el incremento en el costo de algunos insumos afectados por la devaluación del peso. Eso también se empieza a normalizar, un factor importante que nos da como esperanzas del futuro. 

Pero hay que generar productividad, hay que generar competitividad. Lo que no podemos es tomar decisiones que generen el efecto contrario, es decir, que encarezcan los insumos del sector de la construcción, porque, si no, pues no ganaríamos nada inyectando recursos por un lado para tener parálisis por el otro. 

CAMBIO: El Gobierno ha sido muy insistente con la economía popular, con los micronegocios. Ustedes dicen que tienen muchas microempresas y empresas medianas. ¿Cómo irían dentro de ese plan? 

G.H.: Estamos hablando de 108.000 viviendas que están repartidas por todo el país. Esto no es un tema de concentración empresarial. Lo que vemos es que hay un interés muy importante de mantener el ritmo de producción, sobre todo de las empresas más pequeñas, que han sido las más afectadas por las condiciones económicas que ha vivido el país y la incertidumbre que ha generado el programa de Mi Casa Ya. 

En lo corrido de este año, se han cancelado cerca de 55 etapas, eso representa un 18 por ciento de cancelación de etapas activas en el país, muy superior al promedio del 7 a 8 por ciento que hemos visto en los últimos 3 a 4 años, lo que está afectando a las empresas más pequeñas, que trabajan por lo general en los mercados más pequeños como Caldas, Córdoba, Sucre, Boyacá o Quindío. Entonces aquí hay una oportunidad importante para reactivar a todos y, sobre todo, para reactivar la cadena de la construcción, porque recordemos que hay 34 subsectores económicos que dependen de la actividad económica que genera la construcción. 

Para profundizar: Cambia Mi Casa: ¿Cuáles son las condiciones y requisitos para aplicar al programa?

CAMBIO: ¿Eso puede incluir, por ejemplo, algún incentivo de formalización para esas empresas que proveen a los clientes de los mercados más pequeños? 

G.H.: Sí, claro. Por lo general nosotros trabajamos con empresas formales y estamos muy pendientes de que cumplan con sus obligaciones laborales, aportes patronales, etcétera, para tener ese contacto de relacionamiento comercial con esas otras empresas que dependen y que le prestan servicios al sector. 

Recordemos que el sector de la construcción es un sector muy especializado, que genera una gran dinámica económica a partir de procesos de subcontratación con empresas especializadas, por ejemplo, en pintura, en instalación de pisos, en carpintería, en cimentación, en producción e instalación de formaletas, por ejemplo, para la construcción industrializada. 

Este es un sector que vincula a muchas empresas, pequeñas, medianas, también grandes, especializadas en ciertos capítulos de la construcción que van alrededor de todo lo que se logre a través de los procesos de comercialización y del impulso económico y financiero que pone el sector privado, la banca, las cajas de compensación. Pero, sin duda, requiere de ese esfuerzo adicional, de esa inversión del Gobierno nacional, como ha sido durante los últimos 20 años. 

CAMBIO: ¿Y la tercera propuesta?

G.H.: Para que las dos primeras estrategias funcionen de manera adecuada y rápidamente, pedimos que el Gobierno nacional reconsidere un régimen de transición efectivo para Mi Casa Ya, sobre todo con la necesidad de recuperar la confianza que requiere este programa por parte de los compradores y por parte de los empresarios. 

Este es un programa que, por el tema del Sisbén, se ha desgastado mucho, ha generado muchos rezagos y desencantos de hogares que tenían la posibilidad de tener un subsidio con el esquema anterior, pero que hoy o no tienen Sisbén o ya no cumplen con las nuevas condiciones del Gobierno nacional.

Creemos que, si el Gobierno nacional genera un régimen de transición por lo menos durante un año o año y medio, eso nos permitiría agilizar las nuevas ventas de vivienda, la construcción, la generación de empleo, teniendo en cuenta también que el Sisbén evidencia grandes errores de inclusión, por lo menos afectando a 3,5 millones de hogares para un programa que hace la focalización más en función del ingreso corriente de los hogares y en la capacidad de endeudamiento que de las calificaciones de los criterios del Sisbén.

Creemos que los bancos tienen una mejor capacidad para evaluar la condición de pago de endeudamiento y el nivel de ingreso de los hogares, como siempre lo han hecho. La prueba de eso es que, según las mismas cifras del Ministerio de Vivienda, para 2022 el 80 por ciento de los compradores de vivienda con Mi Casa Ya ganaba menos de 2 salarios mínimos.