¿Qué pasa con el mercado inmobiliario?

Según los datos de Camacol, el gremio de las constructoras, en el primer trimestre del año las ventas de vivienda cayeron 25,4 por ciento, en relación con el mismo periodo de 2022, en las 19 regiones incluidas en el censo de Coordenada Urbana, que abarca 20 departamentos y Bogotá.

Mientras tanto, Fedelonjas reporta un crecimiento de los arrendamientos y la bolsa de valores registra que los títulos inmobiliarios en las bolsas de valores están bajando. 

De acuerdo con Camacol, los desistimientos –es decir, la gente que se anotó para comprar apartamento en un proyecto de construcción y a la hora de poner en firme el negocio dijo que ya no podía hacerlo– y la rotación de inventarios también preocupan. Por ejemplo, el tiempo de espera para vender una vivienda VIS ha pasado de 5 meses a 12,4. 

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Guillermo Herrera, presidente de Camacol, explicó que esta caída se debe a que, a marzo de 2023, las ventas de la vivienda social –un segmento que representa el 72 por ciento del mercado– se han reducido en 61 por ciento. Aunque el descenso en ventas se había iniciado a principios de 2022, Herrera destaca que se acentuó en octubre, con la suspensión de la entrega de subsidios para la compra de este tipo de vivienda. 

En marzo se vendieron 5.806 viviendas de interés social, por debajo de las 6.300 unidades vendidas en promedio durante los meses más críticos del confinamiento de 2020.

“Es muy importante el anuncio del gobierno de incorporar el programa de vivienda en la adición presupuestal porque, si continuamos con esta dinámica, nuestra proyección es que las ventas este año podrían caer 43 por ciento”, destacó Herrera.

Karina Reyes, presidente de Fedelonjas, el gremio que agrupa las asociaciones de lonjas de propiedad raíz del país, dice que la venta de vivienda usada aumentó 7,7 por ciento en 2022. "Hay que recordar que la compraventa de vivienda usada presenta una menor tasa de participación por parte de intermediarios financieros, es decir que se compra con menos crédito hipotecario que la vivienda nueva. Esto aísla parcialmente el efecto negativo de las altas tasas de interés en la actualidad y es resultado de que los inversionistas buscan refugio para no perder poder adquisitivo, pues la finca raíz ha demostrado ser la opción más segura y estable con el paso de los años”.

¿Qué pasa con los títulos inmobiliarios?

Otra es la historia de los títulos inmobiliarios. En este mercado, los fondos inmobiliarios adquieren una serie de propiedades como oficinas, centros comerciales y bodegas. Los recursos para hacer estas compras provienen, en buena parte, de los inversionistas que compran títulos –algo similar a las acciones de una compañía– del fondo y que a su vez pueden vender y recomprar en la Bolsa de Valores de Colombia (bvc) o del país al que correspondan. Como retorno, los inversionistas reciben una participación de la ganancia que recibe el fondo por el arriendo de esas oficinas, bodegas o centros comerciales. 

Con la inflación al alza y dado que ese indicador es la referencia para el incremento anual del canon de arrendamiento en Colombia, se espera que este año los inmuebles con este tipo de contrato se valoricen aún más que en 2022, lo que debería representar más rentabilidad para los inversionistas. 

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Sin embargo, los datos en la bolsa de valores muestran lo contrario. Solo entre el primero de noviembre de 2022 y el 17 de abril de este año, el precio promedio de cada título del Patrimonio Autónomo de Estrategias Inmobiliarias (PEI) bajó 5.041,88 pesos en la bvc. Su menor precio promedio lo registró en los últimos días de marzo, cuando llegó a 21.999 pesos por título. 

Jairo Corrales, presidente de PEI, explica que la razón es que aún con una inflación alta, que pronostica mayores pagos de arriendo y una ocupación de sus inmuebles que supera el 75 por ciento, los títulos valores están en la bolsa de valores, donde se exponen a la volatilidad de los mercados financieros y los sentimientos y pronósticos de los inversionistas.

“Estos títulos se ven muy afectados por fenómenos como el aumento de la inflación y el consecuente incremento en la tasa de interés porque los inversionistas en esa situación, donde un CDT –que es una alternativa de corto o mediano plazo que ofrece un banco– asegura otra rentabilidad, muchas veces prefieren irse hacia ese tipo de activos. Eso, sumado a que el mercado de valores en Colombia es relativamente pequeño y poco profundo, ha llevado a que se genere esa desconexión entre el valor del título y el valor del portafolio inmobiliario”, concluye Corrales.