¿El retroceso de una década? La mala hora de la vivienda colombiana

En el último año, alrededor de 30.000 hogares colombianos desistieron de su plan de comprar una vivienda en Colombia. La construcción viene de capa caída en el país desde hace un buen tiempo. A las altas tasas de interés que se configuraron entre 2022 y 2023 se le sumó a finales del año pasado una crisis: el fin de los subsidios de Mi Casa Ya, el exitoso programa que desde 2015 ayudó a 380.000 familias colombianas a comprar su vivienda, pero que, por falta de recursos quedó suspendido en diciembre pasado.

“A mí no se me dio lo del subsidio de Mi Casa Ya”, cuenta Hobermayer Chicaza Paredes, un padre de familia que trabaja como comerciante en una ferretería y cuyo hogar es uno de los afectados por el fin de este programa. 

“Básicamente perdí mi posibilidad de tener mi propia casa. Como el subsidio no fue aprobado el banco tenía que agrandarse el crédito y no me dio para eso. Estoy frustrado, esto era para mis hijos”, lamenta el comerciante. 

Según datos de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), este año se ha dado un incremento del 4,1 por ciento en el número de personas que querían comprar vivienda, pero al final no lo hicieron. Datos del gremio de los edificadores muestran que entre enero y septiembre de este año se dieron 28.933 desistimientos, como se le llaman en el sector a las renuncias en medio de un proceso de compra., cuando una familia ya tiene una promesa de compraventa, está tramitando un subsidio o un crédito y decide no seguir. 

Algo que llama la atención, dice Camacol, es que buena parte de esas renuncias ocurrieron en las viviendas de interés prioritario o VIP, segmento pensado en los hogares de más bajos ingresos, y que corresponde a viviendas valoradas en 90 salarios mínimos mensuales legales vigentes o aproximadamente 128 millones de pesos. En este tipo de viviendas los desistimientos han aumentado 47,1 por ciento en lo que va del año. En 2024, entre enero y septiembre, 2.934 hogares que tenían el plan de comprar una de esas viviendas tuvieron que cancelar el proceso. Este año, en el mismo periodo, ya van 4.317 familias que no pudieron seguir con su plan de comprar una vivienda.  

En las Viviendas de Interés Social (VIS, excluyendo las VIP) el aumento en los desistimientos fue de 2,9 por ciento, pasando de 17.418 en 2024 a 17.924 este año. Por otro lado, los desistimientos se redujeron en el segmento No VIS (viviendas por encima de 135 salarios mínimos, unos 192 millones) en municipios con menos de un millón de habitantes, o 150 salarios mínimo —213 millones— para ciudades principales y aglomeraciones. Entre enero y septiembre de este año 6.692 familias decidieron frenar la compra de una vivienda de este tipo, un año atrás fueron 7.435. 

Esto demuestra que la renuncia a un proyecto de vivienda afecta, especialmente, a las familias de menores ingresos en el país.

“El sector no está mejor que antes. Se vino a pique en este Gobierno”, dijo Guillermo Herrera, presidente de Camacol, en el marco del congreso anual del gremio de los edificadores que se desarrolló en Barranquilla en días pasados.

Aunque en lo corrido del año las cifras de lanzamientos y ventas han mejorado, con crecimientos respectivos de 13,8 y de 12 por ciento, las iniciaciones, que corresponden a los arranques en obra, muestran cifras desalentadoras. La caída es del 28,6 por ciento.

Entre enero y septiembre de 2025 se empezaron a construir 78.897 viviendas nuevas en el país, mientras que el año pasado fueron 110.209 las unidades y en 2023, durante los mismos meses, arrancaron obras 123.056 casas o apartamentos.

“Si hacemos un balance desde que llegó el presidente Petro al Gobierno, cómo lo recibió y cómo lo vemos hoy, lo que hemos visto es que las ventas que hacemos hoy, tres años después del Gobierno, son cerca de la mitad de las que teníamos en el año 2022 y las iniciaciones también”, aseguró Herrera, quien enfatizó en que el país está mostrando el nivel más bajo de arranque de obras desde 2012, un retroceso de más de una década para el sector.

Como se están construyendo menos proyectos, el empleo en el sector también se resiente. Según Herrera, el año pasado se generaron cerca de 23.000 plazas de trabajo menos en el sector de la construcción al mes, principalmente entre obreros y oficiales de la construcción.

“Este año, si bien las cifras pintan mucho mejor, lo que hemos visto es que la informalidad laboral se está abriendo camino en el sector de la construcción. Para el último trimestre móvil, que terminó en julio de este año, se perdieron 50.000 empleos formales, pero se crearon 70.000 informales”, aseguró.

El dolor de cabeza para los constructores

En diciembre del año pasado, el Ministerio de Vivienda y el Fondo Nacional de Vivienda emitieron una circular conjunta en la que ambas entidades anunciaron que se habían agotado los cupos disponibles para otorgar el beneficio en las coberturas a la tasa de interés del programa Mi Casa Ya, un subsidio que, por años, alivió las cargas en las cuotas que cada mes pagan miles de familias colombianas por su vivienda propia.

Según Camacol, cerca de 70.000 hogares quedaron afectados en una especie de limbo por la cancelación de los subsidios Mi Casa Ya. Sin los subsidios, las familias perdieron un apoyo para poder pagar sus viviendas, y los constructores vieron como sus proyectos no alcanzaban el cierre financiero por falta de recursos y por las renuncias de muchos hogares, que les tocó ‘bajarse del bus’ pasados varios meses pagando cuotas, o estando a punto de escriturar.

“Los desistimientos son un producto de la falta de política de este Gobierno”, dice Felipe Calderón Uribe, presidente de Construcciones CFC, una constructora que edifica proyectos de vivienda desde hace 27 años especialmente en Manizales y Pereira, y que en este momento tiene 20 proyectos en el país. Según el empresario, los últimos meses han sido de los más complejos en su negocio.

“Los constructores nos anticipamos haciendo preventas, y la gente en la preventa esperaba tener subsidios. Mi Casa Ya permitía, junto con el Gobierno, que la gente pudiera acceder a las viviendas. Pero cuando cortaron el programa y cuando cambiaron las condiciones, solo se podía saber casi al final si tenían o no el subsidio”, dice Calderón.

Pero la frustración no es solo para las familias. Para los constructores las renuncias también son un problema. Sin compradores y con edificaciones casi terminadas, los empresarios comenzaron a ver un shock en sus modelos de negocios: se limitó el inicio de nuevos proyectos mientras los constructores atienden aquellas obras que ya están avanzadas, y por el otro lado, sin los subsidios, las familias buscan proyectos con plazos más largos para pagar la cuota inicial.  

Según Herrera, el problema con Mi Casa Ya empezó a gestarse meses atrás, cuando el Gobierno de Gustavo Petro cambió el modelo de asignación de subsidios e incluyó otro requisito: las familias que quisieran acceder a Mi Casa Ya también debían estar en el Sisbén. Esto, según el sector, lo que hizo fue complicar las asignaciones, limitar las familias que podían acceder a los subsidios y afectar el modelo de subsidios estatales que tenía el país.

Este es un fenómeno que ha afectado a todos los constructores sin importar su tamaño. Roberto Moreno, presidente de Amarilo, la empresa más grande del sector, también ha visto los impactos.

“La cancelación de Mi Casa Ya fue algo muy triste: realmente es un subsidio para las familias, no para el constructor. Vimos casos de familias que compraron hace dos años, y el día en que llegaron a escriturar ya no tenían el subsidio, y su capacidad de compra ya no les daba. Nosotros podemos revender, pero ¿qué pasa con esas familias que no pueden comprar?”, cuestionó.

Las tasas de interés, la cereza del pastel

El otro gran problema que afecta al sector son las tasas de interés. A su parecer, “al bajar, son la mejor gasolina para la vivienda”, pero esto no ha sido sencillo. Desde mediados de 2023, la tasa de interés del Banco de la República llegó a un máximo de 13,25 por ciento, un nivel que no se veía en casi veinte años, y aunque el indicador ha cedido, este es un referente para todos los créditos, como los hipotecarios, y por eso los créditos también están más caros.

“Contrario a la creencia popular, a los bancos no nos convienen las tasas altas, porque afectan nuestros márgenes de utilidades”, explica César Prado, presidente de Banco de Bogotá. Según Prado, los bancos también están haciendo un esfuerzo para reactivar la vivienda y por eso el sector bancario está entregando tasas de crédito hipotecario en promedio de 11,7 por ciento, a pesar de que hay otras líneas de negocio con mayores retorno.

“Un TES a 10 años está rentando más. Ahí hay una anomalía. Es difícil explicar a un tesorero de un banco por qué seguimos ofertando créditos en este segmento, cuando hay otros más rentables. Mientras el país no corrija la situación fiscal calamitosa que tenemos, es muy difícil que las tasas vayan a bajar”, dijo.

Una visión muy similar es la de Javier Suárez, presidente del banco Davivienda: “Las tasas bajas son el mundo ideal, porque tenemos mejor calidad de cartera y un volumen de desarrollo”. Suárez explicó que si bien cuando bajan las tasas del Banco de la República bajan las tasas de la cartera hipotecaria, este es un efecto a corto plazo. “Cuando prestamos a largo plazo el referente son las tasas de la deuda pública colombiana. Si las tasas de los TES suben, el costo de financiación en ese mercado sube y, por tanto, las hipotecas suben”, comentó, y enfatizó en que la disciplina fiscal es lo que hace que las tasas de la deuda pública se mantengan estables.

Las propuestas de los constructores

El sector constructor es conocido como uno de los grandes dinamizadores de la economía, con la capacidad de encadenar hasta 36 subsectores económicos. Cuando se arranca una obra, se activan de la mano con ella otras actividades, como la producción de cemento y concreto, de acero, las ferreterías, el transporte y los pequeños comercios.

Al Gobierno actual le queda menos de un año y por eso los constructores ya comenzaron a moverse para estructurar una nueva política de Estado para el sector. Por eso, los edificadores, junto a la banca y también las cajas de compensación, vienen trabajando en una propuesta para el nuevo Gobierno, sea el que sea.

Camacol presentó una hoja de ruta para la nueva administración en la que le propone relanzar el programa Mi Casa Ya, pero revisando alternativas para que genere un menor costo fiscal para el país. Aunque en ciudades como Bogotá, Barranquilla o Cartagena aparecieron subsidios locales que llenaron el vacío que dejó Mi Casa Ya, no ha sido lo mismo. El gremio también propone crear un programa de reactivación para todos los segmentos, con coberturas a la tasa de interés que también apliquen a viviendas No VIS, enfocado en la clase media.  

“Hay que diseñar un programa rápido para atender a esas familias que hace dos, tres o un año confiaron en un sistema que existía y confiaba bien, apostaron sus ahorros y el Estado les falló. Ellos son los primeros a los que hay que atender, antes de que pierdan sus ahorros o terminen reportados ante los bancos”, sugiere Juan Camilo González, gerente de Ingeurbe. 

Dicha constructora concentra su operación en Bogotá. Actualmente tiene 25 proyectos y se enfoca especialmente en un segmento medio, que no tiene tanta exposición a los subsidios del Gobierno nacional ni es tan vulnerable a los incrementos de las casas de interés. Para González, también es necesario, a largo plazo, diseñar un programa que sea sostenible fiscalmente y que corrija los programas que ya tenía identificados el sector con Mi Casa Ya. “Así a largo plazo podremos seguir generando vivienda social y atendiendo a los sectores más vulnerables”, dice. 

Otra propuesta que puso sobre la mesa el sector es fortalecer nuevamente las Cuentas de Ahorro para el Fomento de la Construcción (AFC), que son productos financieros que permiten a los trabajadores ahorrar para comprar o mejorar una vivienda. Y también habló de promover modelos de negocio distintos que ayuden a fortalecer la vivienda y programas de ciudades ordenados que permitan

“El dinamismo de nuestro sector no puede estar atado a las decisiones de política pública. Necesitamos una política de vivienda que no cambie cada cuatro años, que no dependa del capricho de un presupuesto ni del color político de un presidente”, comentó Carlos Mario Gaviria, presidente de la constructora Conaltura y actual presidente de la junta directiva nacional del gremio de los edificadores.

En Colombia viven en promedio 2,8 personas por hogar. Y cerca de la mitad de los hogares son de una o dos personas. Aunque la natalidad viene disminuyendo, esa tendencia de hogares unipersonales y cada vez más pequeños también van a generar un reto importante en la demanda de vivienda, que el sector estima requerirá de la construcción de 4,1 millones de viviendas en los próximos diez años.

Para muchas personas tener una casa propia es un proyecto de vida, un sueño por el que trabajan y ahorran por años. Los subsidios son una ayuda en la que se ha apoyado Colombia desde hace un tiempo y que ayudaron a cientos de miles de hogares a completar ese proyecto de vida.

La situación financiera del país es compleja, de modo que el Gobierno que llegue tendrá que manejar un déficit fiscal tan grave como el que se presentó en el año de la pandemia, y quien dirija la Casa de Nariño deberá sopesar cuáles son sus programas claves, y definir si entre ellos está nuevamente un subsidio estatal de vivienda.