Pagar un arriendo o comprar casa, ¿cuál es la mejor decisión hoy?

En Colombia más de 7 millones de hogares viven en arriendo, es decir, el 40,2 por ciento de las familias. Y también hay 6,1 millones de familias (35 por ciento) que viven en una vivienda propia totalmente pagada, y otros 711.000 hogares que ya compraron su casa pero la siguen pagando. 
 
La decisión de comprar o no una vivienda es una de las más comunes a las que se enfrentan las familias, y en los últimos meses, el incremento de las tasas de interés y el encarecimiento de los créditos hipotecarios han puesto una carga adicional en las familias. 

Cifras de la Superintendencia Financiera muestran cómo la tasa ponderada de los créditos para adquisición de vivienda está en 15,89 por ciento, y aunque puede ser inferior en modalidades como el leasing, la tasa de los créditos está alrededor del 20,27 por ciento en el caso de la adquisición de vivienda no VIS y de 19,29 por ciento para la vivienda VIS. 

¿Pagar un arriendo es botar la plata? 

Desde Fedelonjas, el gremio que agrupa al sector inmobiliario en Colombia, se destaca como 88,7 por ciento de los hogares que viven en arriendo en todo el país se concentran en los estratos 1, 2 y 3. 

“La finca raíz ha demostrado ser la inversión más estable tanto en el mediano como en el largo plazo. No sólo se trata de la posibilidad de recibir renta (a cambio de pagarla) sino de la valorización que ofrece un inmueble en el transcurso del tiempo”, indica Mario Andrés Ramírez, presidente de Fedelonjas. 

El alquiler, por otro lado, explica Ramírez, es más una decisión de corto plazo y una opción para quien aún no cuenta con el ingreso para adquirir una vivienda de la calidad y la ubicación que requiere, pero en cuanto los ingresos y los ahorros cumplen la meta, muchas familias toman la decisión de invertir.

“Al terminar de pagar el crédito hipotecario, la capacidad de pago del hogar se libera. Mientras al pagar arriendo permanentemente siempre se requiere una parte de los ingresos para cubrir el costo del alquiler”, indica el presidente de Fedelonjas. 

La pregunta entonces es si este es el mejor momento para adquirir un crédito hipotecario. 

¿Qué tan complejo es comprar vivienda con estas tasas? 

Gregorio Gandini, director de Gandini Análisis, explica que lo primero que hay que entender que un crédito de vivienda se adquiere para un periodo entre 15 y 20 años, y tomarlo hoy haría que el nivel de tasas sea alto. 

“Hay dos tipos de créditos, tasa fija o en UVR, que está amarrado a la inflación, lo que de base debería desincentivar un poco la compra de vivienda porque en el largo plazo salen muy caras las cuotas. Una tasa hipotecaria de 15 por ciento o 20 por ciento llevada a 20 años es muy alta, cuando hemos tenido momentos en que han estado al 7 por ciento, por ejemplo. No es el mejor momento para comprar vivienda”, indica el experto. 

Según Gandini, un buen parámetro para que las familias analicen su capacidad de endeudamiento es que un crédito de vivienda “no debería ocupar 30 por ciento de los ingresos”. 

De hecho, en los últimos meses ha caído el interés por la compra de vivienda y en lo corrido del año las ventas se han desplomado 49,8 por ciento. Cifras de Camacol, el gremio de los edificadores, muestran que en 2022, entre enero y agosto, se vendieron 173.575 viviendas en el país. Este año, para el mismo lapso de tiempo, las ventas de vivienda suman 87.156 unidades. 

Wilson Tovar, gerente de investigaciones económicas de la comisionista Acciones y Valores, sostiene que a la larga “es un tema de capacidad financiera”. El experto destaca como a nivel general los precios de las viviendas han subido cerca de un 9 por ciento solo este año, “un poco menos que la inflación”, pero esto también implica que el patrimonio de las familias se valoriza pues sus casas hoy valen más.

“De otro lado, el costo del financiamiento sí que se ha duplicado en el último año y medio lo que hace difícil la decisión”, indica Tovar, quien a manera de ejemplo indica que una vivienda de interés social VIS cuya cuota estimada era de entre 400.000 y 500.000 pesos por mes pasó a un poco más el millón de pesos en algunos casos. 

“Pero también está el impulso en los costos de arrendamiento, que es una situación global, entonces no es que haya mucho ahorro entre una alternativa y la otra”, asegura. 

De otro lado, Juan Camilo Pardo, analista del equipo de Investigaciones Económicas de Corficolombiana, reconoce que son varios los estudios que se han hecho sobre el mercado inmobiliario a nivel global, especialmente desde la crisis de 2008. “La literatura apunta a un indicador que es el ratio precio/renta, que básicamente lo que hace es cuantificar cuánto es la relación entre el precio de una vivienda y el arriendo de esa vivienda”, dice. 

Pardo explica que, tomando como base este indicador, es atractivo comprar una vivienda cuando ese ratio no es alto en relación con el precio histórico. “En términos sencillos, es una valoración similar a comprar una acción barata teniendo el cuenta un ratio precio  y utilidades por acción”, asegura. Pero para calcular esto se requiere tener en cuenta una serie de variables como el valor monetario de la vivienda, la inflación, y otros factores, como la tasa de los créditos, que hacen que sea una operación más bien compleja. 

En opinión de Pardo, a la hora de tomar una decisión de inversión en ese tipo de activos “no es blanco y negro, y se tienen que evaluar diferentes tonalidades de grises”, más ahora en que la carga de deuda que tienen los hogares como porcentaje de sus ingresos reales es alta. 

¿Cuándo mejorará el panorama? 

“Todo lo que sube tiene que caer” también aplica para las tasas de interés, y las expectativas del mercado apuntan a en que a mediano plazo mejore el panorama de los créditos. 

“En el radar hay expectativas de que el Banco de la República a lo largo del próximo año baje las tasas y por ende la demanda vuelva a subir pero eso solo será fuerte en 2025”, dice Tovar. 

De igual forma, Gandini asegura que hay gente que puede estar comprando sobre planos, pero puede que en un año las tasas sigan altas para el préstamo. “Esto porque el efecto de las tasas del Banco de la República se demora entre 12 y 18 meses en transmitirse y aún no han comenzado a bajar las tasas”.

Finalmente, la vicepresidente de Ciencuadras.com, Paola Suárez, asegura que “la decisión de comprar vivienda propia o arrendar depende de varios factores por lo que no hay una respuesta única que aplique para todas las situaciones, sin embargo una de las variables más importantes a considerar es la capacidad financiera ya que según esta se puede definir si lo mejor es comprar una vivienda a corto, mediano o largo plazo o si en su lugar es preferible que tomar un par de meses para incrementar los ahorros y mejorar el score financiero”.