En Colombia, 7 millones de familias que viven en arriendo, el 40,2 por ciento de los hogares del país.
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¿Casa propia? El mercado de vivienda registra las peores cifras en 15 años
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Las ventas de vivienda están cayendo en un 45 por ciento, los créditos están impagables y casi 38.000 hogares desistieron de su proceso de comprar casa en 2023. Líos con los subsidios, intereses altos y la situación económica tienen en vilo a constructores y compradores.
El mercado de vivienda colombiano registra las peores cifras en 15 años. En 2023, las ventas cayeron 44,9 por ciento: se vendieron 130.851 unidades, 106.554 viviendas menos que en 2022, cuando se comercializaron 193.387.
Detrás de esas cifras hay una serie de eventos desafortunados que se juntaron en la economía: el bajo crecimiento en el PIB; la inflación, que golpeó el bolsillo de los colombianos; el incremento de las tasas de interés, que encarecen los créditos, y cambios en el programa de subsidios del gobierno. Un coctel perfecto para que el sector complete 18 meses con sus indicadores en números rojos.
“Esta fuerte contracción del mercado de vivienda tiene mucho que ver con la situación económica que está atravesando el país, pero no es la única razón”, aseguró Guillermo Herrera, presidente de Camacol, el gremio de los edificadores.
En los últimos 15 o 20 años –explicó Herrera– la situación económica facilitó el acceso de vivienda para los colombianos: había tasas de crecimiento estables en la economía, una inflación controlada y un crédito hipotecario a niveles relativamente bajos, pero luego de la pandemia, y con la desaceleración de 2023, “se desalinearon esos esenciales macroeconómicos”.
Según Herrera, a eso se suman los cambios en el programa Mi Casa Ya, los subsidios estatales que tiene el país desde 2015 para facilitar la adquisición de viviendas de interés social (VIS) y viviendas de interés prioritario (VIP).
“El gobierno entró a revisar asuntos de la financiación del subsidio y se dilataron los tiempos de ejecución de la política, lo que terminó afectando al sector”, indicó Herrera. De acuerdo con Camacol, la reducción en las ventas que se vio en 2023 significó una caída de 20 billones en la inversión de los hogares en vivienda.
El otro problema son los créditos. Con la subida de la tasa de interés que impulsó el Banco de la República desde finales de 2021 hasta el año pasado, todos los créditos se encarecieron. En la actualidad, la tasa de los créditos hipotecarios está alrededor del 16,1 por ciento anual, pero según cifras de la Superintendencia Financiera, en algunas entidades el interés llega al 21 por ciento.
Así como cayeron las ventas, en el sector financiero también se dieron menos operaciones de financiación de vivienda, que son los créditos hipotecarios o la modalidad de leasing habitacional. Según el último informe de vivienda de Asobancaria, en el acumulado al tercer trimestre de 2023, estos desembolsos habían caído 23 por ciento en comparación con 2022. El año pasado se ejecutaron 117.300 operaciones financieras, por un valor de 13,3 billones de pesos, por debajo de los 152.400 desembolsos de 2022, cuyo montó llegó a 18,4 billones de pesos.
¿Comprar o no comprar vivienda? Esa es la cuestión
En Colombia hay más o menos 7 millones de familias que viven en arriendo, el 40,2 por ciento de los hogares del país. Otros 6,1 millones de familias viven en casa propia y ya la pagaron en su totalidad, mientras que cerca de 711.000 hogares siguen pagando su apartamento o casa.
La idea de tener casa propia anima a más de uno a mirar proyectos, hacer cuentas y revisar los subsidios vigentes. Pero con todo lo que está pasando en el mercado de vivienda, la cifra de desistimientos – personas que estaban en trámites de compra y pararon el proceso– aumentó 62 por ciento en 2023. Fueron 37.753 las familias que se bajaron del negocio después de haber iniciado trámites. De esas, 29.468, el 78 por ciento, estaban aplicando a proyectos VIS.
David Guarín, de 27 años, que vive en arriendo en Bogotá, fue una de las personas que decidió descartar su proceso de compra de vivienda en los últimos meses. “Pedí cotizaciones y miré varios proyectos, pero desanima un montón el área de construcción versus el valor de los apartamentos. Todo lo accesible son monoambientes o un solo espacio de pocos metros cuadrados”, dice.
Las cifras de Coordenada Urbana, el sistema de información de Camacol, muestran que el 31 por ciento de los desistimientos del segmento VIS se produjo por los cambios que realizó el Ministerio de Vivienda al programa Mi Casa Ya; otro 25 por ciento, por factores asociados al crédito. También hubo quienes tuvieron problemas con el costo en relación con su nivel de ingresos.
Para Guarín, aunque hay trámites engorrosos, lo más complicado es encontrar un buen proyecto que se ajuste a sus finanzas. “El lío a estas alturas es definir si uno va a vivir ahí con alguien o si lo va a dejar para inversión, porque son muy pequeños los apartamentos que hay ahorita, y realmente no es calidad de vida comprar algo para vivir así”.
¿Qué está pasando con los subsidios?
Con una situación financiera apretada y créditos costosos, lo natural es que las personas busquen formas para aligerar el pago de su vivienda, como los subsidios.
“Todo el mercado ha visto como las ventas cayeron en 2023 y esa reducción deriva de las tasas de interés, unida a las señales políticas en el tema de subsidios”, aseguró a CAMBIO Rafael Álvarez, presidente de IC Constructora, empresa detrás de los barrios Banderas y Casablanca, en Bogotá; y Andalucía, en Bucaramanga. La constructora tiene actualmente 14 proyectos en venta y otros 16 en la fase de construcción.
De acuerdo con Álvarez, cuando caen las ventas lo que hacen los constructores es, o no arrancar los proyectos, o diseñar proyectos con etapas más pequeñas, para cuidar las inversiones y los plazos de entrega.
Así como han caído las ventas, los inicios de obra también van para abajo. En 2023 el arranque de nuevos proyectos cayó 28 por ciento: 138.418 frente a los 193.387 que se empezaron a edificar en 2022.
Según Álvarez, parte del problema está en el programa de subsidios Mi Casa Ya. La asignación de estos subsidios se retrasó porque entre agosto del 2022 y mayo del 2023, aunque se asignaron subsidios, se frenaron los desembolsos mientras el Gobierno modificaba el programa y se avanzaba con los trámites presupuestales.
Entre los cambios que entraron a regir están la clasificación del Sisbén para los grupos más vulnerables, y la priorización de subsidios con criterios como la categoría del municipio, el tipo de vivienda, la ubicación en áreas rurales, y si la familia beneficiada es víctima del conflicto o tiene algún enfoque diferencial.
De acuerdo con el Ministerio de Vivienda, en 2023 Mi Casa Ya otorgó 75.338 subsidios. De esos, 52.144 se asignaron en el 2023 bajo el nuevo esquema. La meta de subsidios del Gobierno en 2024 es de 50.000, pero Camacol asegura que se requerirán entre 72.000 y 75.000 subsidios para atender las viviendas VIS que se entregarán este año.
Para acelerar la asignación de subsidios, el Ministerio de Vivienda expidió una Circular, la 001 de 2024, que bajó de 85 por ciento a 70 por ciento el “porcentaje de avance de obra verificado en el avalúo del inmueble”, es decir, el avance de obra mínimo requerido para que se asignen los subsidios.
Esto, según explicó el Ministerio a CAMBIO, “implica que los hogares podrán iniciar el proceso de solicitud del subsidio antes, situación que da mayor certeza al negocio inmobiliario”. Adicionalmente, mencionó la cartera, se seguirá expidiendo una resolución de asignación semanal, “lo que aporta dinamismo al proceso”.
El presidente de IC Constructora aseguró que, a pesar del cambio en la normativa, la exigencia de avance sigue siendo alta. Una alternativa para reactivar la demanda podría ser la preasignación de los subsidios, en particular en vivienda de interés social,
“La problemática de los constructores no viene por la asignación de los subsidios como tal, sino por el cierre financiero de los clientes”, es decir, cuando se asegura toda la financiación entre bancos, gobierno y cajas de compensación.
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“Necesitamos tener la certeza de que esos clientes van a tener ese cierre financiero, y los subsidios son claves en eso, la asignación no se debería dar cuando el proyecto esté prácticamente construido, sino cuando estén en proceso de construcción”, indicó.
Además de los subsidios del Gobierno, los colombianos tienen la opción de acceder a los subsidios de las cajas de compensación, que entre enero y noviembre de 2023 asignaron 61.573 subsidios de vivienda por un valor de 1,8 billones de pesos, y desembolsaron 207.911 subsidios por 1,1 billones de pesos.
De acuerdo con la Asociación Nacional de Cajas de Compensación Familiar (Asocajas), en 2023 se dieron casi 14.000 vencimientos de subsidios, subsidios que se asignaron pero no se legalizaron ni se desembolsaron luego de cinco años. “En 2023 se vio un nuevo incremento en los vencimientos, lo cual se relaciona con los retrasos en las entregas de los proyectos de vivienda, los costos de las viviendas ofertadas y la dificultad para alcanzar los cierres financieros”, explicó Asocajas.
Andrés Orozco, vicepresidente comercial de Amarilo, una de las mayores constructoras del país, aseguró que para que se reactive el sector “es fundamental unir esfuerzos desde los diversos frentes del sector constructor para recuperar la dinámica de ventas y garantizar a los colombianos los recursos para acceder a vivienda”. Aseguró que debe ser un trabajo de actores públicos y privados. La constructora tiene 105 proyectos en venta y 56 en construcción y espera lanzar 23 proyectos nuevos en 2024.
Pero no todas las constructoras tienen el mismo músculo financiero. “La caída en las ventas ha afectado las iniciaciones. Desde el año pasado no compramos ni iniciamos proyectos nuevos por el riesgo país y la caída en las ventas”, comentó a CAMBIO Luis Fernando Ballesteros Urbina, gerente general del Grupo Accanto, una constructora mediana con más de 15 años de trayectoria que actualmente tiene seis proyectos en el segmento no VIS y en renovación urbana, y están buscando opciones de internacionalización.
El sector de la construcción y de las edificaciones es conocido como uno de los grandes propulsores de la economía porque genera empleo de manera intensiva y encadena actividades en muchos otros sectores. Camacol, los constructores y el propio Gobierno están a la espera de que bajen las tasas, a ver si más personas se animan a comprar vivienda.
La idea de una vivienda propia es llamativa para casi todas las personas. “Es una inversión para toda la vida”, dicen muchos, pero con las condiciones económicas actuales, también puede ser una deuda para toda la vida.
