Es época de asambleas de copropiedades residenciales. En vez de evitarlas hay que aprovecharlas para tener o mantener buenas administraciones y armonizar los diferentes intereses vecinales.
Ya comenzaron las asambleas de edificios y conjuntos residenciales al amparo de la Ley 675 de 2002, de propiedad horizontal. Eso quiere decir que comenzarán los desacuerdos entre vecinos y las largas reuniones en las que el sabiondo se toma la palabra para, al fin y al cabo, no decir nada importante. También habrá vecinos que se quejarán del increíble aumento de más del 50 por ciento de algún ítem sin importancia en el presupuesto, cuya base es tan pequeña, que con cualquier ajuste de precio el aumento se ve desmedido, pero que no tiene ningún impacto material.
Habrá otros que aprovecharán para discutir largamente sobre si el color de la baranda de la rampa de entrada debe ser gris oscuro o negro. Desde luego, aparecerá el vecino que utilizará ese espacio para señalar con nombre y apellido al que taconea y hace ruido en el piso de arriba, a las tres de la mañana, como si estuviera alistándose para un trasteo, una queja que no es menor y que procura velar por tener el merecido y reparador descanso que todo ser humano necesita a esa hora de la noche.
No faltarán los vecinos en mora, unos por descaro y otros porque están viviendo verdaderas afugias económicas. Sin duda, también están en la lista de asistentes los que se quejan de que la administración del conjunto o del edificio no funciona, pero no están dispuestos a pagar una de mayor costo, más profesional y con experiencia, porque les parece muy cara. También aparecerá tarde quien luego preguntará sobre lo que se dijo durante su ausencia, haciendo perder tiempo a la asamblea.
En la reunión estarán además quienes no tienen idea de leer un informe de presupuesto o un estado financiero, haciendo preguntas válidas pero que retrasan y pocas veces contribuyen. En el momento de la votación para elegir miembros del consejo de administración, habrá de todo: vecinos que aportan, otros desocupados, los que meten ahí por preguntones y los que llevan varios lustros en el consejo y que debido a que conocen la historia vecinal algunos prefieren no cambiar.
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“Sobre los buenos administradores, la decisión es fácil, todos o la mayoría querrán que se queden, pero sobre los malos es más difícil”.
Una de las partes difíciles de la asamblea es la decisión de mantener o no al administrador de la copropiedad. Sobre los buenos administradores, la decisión es fácil, todos o la mayoría querrán que se queden, pero sobre los malos es más difícil. Estos últimos comienzan a trabajar un par de meses antes de la fecha de la asamblea para que se note su existencia, compran lealtades en los vecinos que creen que pueden manipular y esperan pasar inadvertidos para los que saben que no son de sus afectos.
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“Participar en las asambleas de los edificios o conjuntos residenciales, así como en sus consejos de administración, es para muchos vecinos una tarea incómoda, subvalorada y hasta despreciada”.
Los malos administradores malogran un buen ambiente vecinal, tratan de volverse indispensables para que no los despidan, son poco profesionales y desvalorizan las copropiedades. Usualmente son baratos comparados con las ofertas de otros administradores y por eso las asambleas caen en la trampa de mantenerlos, sin fijarse en el dicho que dice que lo barato sale caro.
Participar en las asambleas de los edificios o conjuntos residenciales, así como en sus consejos de administración, es para muchos vecinos una tarea incómoda, subvalorada y hasta despreciada. Pocos aprecian su importancia, pues entienden que el buen devenir del día a día de su edificio o conjunto residencial tiene un impacto inmediato en su bienestar personal y familiar. No por nada se trata de su lugar de residencia: de su hogar.
Las asambleas de vecinos tienden a ser desordenadas, incómodas y llenas de múltiples intereses desalineados unos con otros. Pero esto es lo natural y no hay de qué asustarse. Es apenas obvio. No se trata de la asamblea de una empresa en donde los socios tienen un propósito común y, por lo tanto, ponerse de acuerdo sobre lo primordial es lo usual, así haya desacuerdos en otros temas de menor relevancia corporativa.
En la asamblea de un edificio o conjunto, para un vecino lo importante puede ser garantizar que no haya humedades en la zona de garajes, mientras que para otro es sustantivo que la salud financiera de la copropiedad tenga suficiente efectivo para realizar reparaciones de emergencia, sin dejar de lado que otro vecino quiera concentrarse en cambiar la compañía de vigilancia porque sospecha que tuvieron que ver con algún robo reciente. Mientras otros se preocupan, con razón, de tener todos los seguros al día. Los intereses pueden ser tan diversos como número de vecinos haya en la copropiedad.
Y ante esas circunstancias, la paciencia, la buena comunicación, el propósito de convivencia y charlas previas y preparatorias a cualquier reunión, de asamblea o de consejo de administración, pueden ser de gran ayuda para ordenar las conversaciones con el fin de volverlas productivas. Así se puede evitar el desgaste con vecinos difíciles y propender acometer los proyectos anuales e importantes de cada copropiedad: cambiar el ascensor, recuperar la salud financiera, cumplir las normas de seguridad, reparar una vía interna, hacer mejores mantenimientos, ampliar los parqueaderos, cambiar alguna parte de la fachada que se está cayendo, etcétera.
Sin duda, es muy importante leer y conocer muy bien los documentos legales que rigen la relación entre vecinos: la ley de propiedad horizontal mencionada, los estatutos, el manual de convivencia y cualquier otra norma o código que regule la relación de la comunidad. Seguramente en estos documentos están los elementos que permitirán destrabar una decisión importante y que además ayudarán, por ejemplo a: cobrarle legalmente al deudor moroso abusivo, ponerle tatequieto al bulloso irritante que taconea a las tres de la mañana o cambiar al administrador que, con su mal desempeño, está desvalorizando la copropiedad.
En cuanto a las malas administraciones, una mala consejera es mantenerlas porque son baratas o porque son la vecina o vecino que hacen el favor de administrar gratuitamente la copropiedad. Cambiarlas cuesta, pero tal vez cuesta más lo que se va perdiendo año a año por una mala gestión administrativa y por el desgaste emocional que significa tener que vivir en una copropiedad mal administrada.
Y si la copropiedad tiene recaudos mensuales importantes y maneja un presupuesto respetable, es aconsejable que en el banco haya doble firma o seguridad dual para retiros, transferencias y pagos. No vaya a ser que una administración tramposa, aunque haya pocas las hay, se vaya con el dinero de la copropiedad. Esto pasó recientemente en unas copropiedades en Bogotá.
Sobre los casos de vecinos difíciles, bulliciosos y groseros vale la pena documentar su comportamiento para cuando la situación se escale de tal forma que haya que tomar acciones legales contra ellos. Si el manual de convivencia de la copropiedad establece multas, es indispensable seguir el debido proceso antes de imponerlas. La ley es muy estricta en este sentido para impedir abusos.
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“Buena suerte en sus asambleas, ojalá participen activa y propositivamente de ellas. Son esenciales para vivir en comunidad y mantener su hogar y el de sus vecinos”.
Tomen aire para enfrentar el aumento, este año 2023, de los costos de vigilancia de las copropiedades. Las empresas de vigilancia están habilitadas para hacer dos aumentos en el año, el que ya debió suceder en el primer semestre y otro a partir del 15 de julio. Las tarifas mínimas están indexadas con el salario mínimo y son el resultado de un número de veces ese salario. Ese número de veces, según la normatividad vigente, aumentará a partir del 15 de julio. La ley es dura, pero es la ley. Pueden revisar la circular externa de la Superintendencia de Vigilancia 20221300000675 del 29 de diciembre de 2022 para ver cómo se estructuran dichas tarifas mínimas para el año 2023.
Buena suerte en sus asambleas, ojalá participen activa y propositivamente de ellas. Eviten ser apáticos en estos ejercicios democráticos. Las asambleas y por extensión los consejos de administración son esenciales para vivir en comunidad y velar por su hogar y por el de sus vecinos. No importa si los copropietarios tienen diferentes objetivos e intereses. Propendan por tener una buena administración, un buen espíritu de convivencia y de paso aprovechen para agradecer a quienes, con decidido interés, ofrecen su tiempo y espacio mental para participar en los consejos que periódicamente apoyan a la administración en pro de la comunidad. Ojalá ustedes también formen parte de ellos.
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